失敗しない不動産購入術 · 2018/11/18

仙台でマンション購入するなら必見！修繕積立金問題で後悔しないための賢い選び方

こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口（一級建築士、宅地建物取引士）です。

本日は

借金まみれの中古マンション？

というタイトルで情報配信をしたいと思います。

震災後、まるでタケノコが生えてくるかのように次から次へとマンション建設が進んでいる仙台です。

それまで住んでいたマンションを売却して新築のマンションへ住み替えされる方も少なからず。よい物件の中古マンションの出物があるかと思いきやそうでない物件も出てきています。管理状態が非常に悪い物件があるのです。

ポイントを要約すると、「マンションの老朽化で修繕工事が必要だが、財務状況が芳しくなく、借入を起こして工事を実施している状況。」という感じです。

マンションを取引する際には、不動産仲介会社からマンション管理会社に「重要事項に係わる調査報告書」という資料（有料）を発行するよう依頼します。

この報告書には、マンション全体の修繕積立金残高や滞納額、過去の修繕工事の履歴等、管理に係わる色々なことが書かれています。

実際の書類を添付したいのですが、個人情報とまではいかないまでも、そのマンション所有者の方にとっては、勝手にインターネットに公開されては嫌な情報だと思いますので文章で説明します。

今回調査したマンションは、Ｈ27年に連結送水管の改修工事を予定しているとのことでした。この送水管は消火設備で高層建築物においては延焼を防ぐために重要な設備です。

今あるものが劣化しているため改修をしなければならないそうなのです。重要事項に係わる調査報告書に記載されている情報を読み取ると、現在の組合の修繕積立金に関する口座の残高はマイナスで、管理費の部分から充当し、さらに不足する場合には、新たに借り入れを行なわなければならない状態にありました。

この工事に際しての追徴金について管理会社の担当者に尋ねたところ、「修繕積立金を今年の６月にあげたばかりなので、追徴金という方式は採択されないと思う」との見解でした。

この連結送水管工事の他、長期修繕計画表に金額が計上されている他の工事を実施することが好ましい（一部実施済みのものあり）のですが、財務状況を考えると、計画通りすべてを行なうのは困難ではないかとのことでした。

その他、管理組合の「総会議事録」を読んでいくと、過去に外壁からの漏水があり、それが外壁の修繕工事をする理由にもなったということが分かりました。工事後は漏水が無くなったとのことですが、計画的な工事とは言えないですよね。

予定外の修繕等が発生し、長期修繕計画が予定通りに進まない状況に陥っている。そして、それが悪循環スパイラル化になりつつあります。給水設備・排水設備は劣化するものであり、飲み水となる受水槽や高架水槽の定期メンテナンスは欠かせません。エレベーターの保守点検も大切です。

中古マンションを購入する場合には、管理状態を必ず確認することをお勧めします。

余談

最近、みぞぐち　さんとか　さわだ　さんとか間違えられること続いてます。子供の頃からたまにあることなので言われても訂正せずにそのまま話を続けています。いつか気づいてくれるだろうと期待して。

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