借金まみれの中古マンション? 仙台不動産情報ライブラリーcolumn2

修繕積立金の状況によって予定していた長期修繕計画が崩れてしまうケース
重要事項に係る調査報告書サンプル

こんにちは! 仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しています

スイコーの澤口です。

 

 

本日は

借金まみれの中古マンション?

 

というタイトルで情報配信をしたいと思います。

 

 

 

 


仙台で増え続けているマンション


 

震災後、まるでタケノコが生えてくるかのよ

 

うに次から次へとマンション建設が進んでい

 

る仙台です。それまで住んでいたマンション

 

を売却して新築のマンションへ住み替えされ

 

る方も少なからず。よい物件の中古マンショ

 

ンの出物があるかと思いきやそうでない物件

 

も出てきています。管理状態が非常に悪い物

 

件があるのです。

 

 

ポイントを要約すると、「マンションの老

 

朽化で修繕工事が必要だが、財務状況が芳し

 

くなく、借入を起こして工事を実施している

 

状況。」という感じです。

 


 

重要事項に係わる調査報告書


 

マンションを取引する際には、不動産仲介会

 

社からマンション管理会社に「重要事項に

 

係わる調査報告書」という資料(有料)を

 

発行するよう依頼します。

 

 

この報告書には、マンション全体の修繕積立

 

金残高や滞納額、過去の修繕工事の履歴等、

 

管理に係わる色々なことが書かれています。

 

 

実際の書類を添付したいのですが、個人情報

 

とまではいかないまでも、そのマンション所

 

有者の方にとっては、勝手にインターネット

 

に公開されては嫌な情報だと思いますので文

 

章で説明します。

 

 

今回調査したマンションは、H27年に連結送

 

水管の改修工事を予定しているとのことでし

 

た。この送水管は消火設備で高層建築物にお

 

いては延焼を防ぐために重要な設備です。今

 

あるものが劣化しているため改修をしなけれ

 

ばならないそうなのです。重要事項に係わる

 

調査報告書に記載されている情報を読み取る

 

と、現在の組合の修繕積立金に関する口座の

 

残高はマイナスで、

 

管理費の部分から充当し、さらに不足する場

 

合には、新たに借り入れを行なわなければな

 

らない状態にありました。

 

 

この工事に際しての追徴金について管理会社

 

の担当者に尋ねたところ、「修繕積立金を今

 

年の6月にあげたばかりなので、追徴金とい

 

う方式は採択されないと思う」との見解でし

 

た。


長期修繕計画への影響


この連結送水管工事の他、長期修繕計画表に

 

金額が計上されている他の工事を実施するこ

 

とが好ましい(一部実施済みのものあり)の

 

ですが、財務状況を考えると、計画通りすべ

 

てを行なうのは困難ではないかとのことでし

 

た。その他、管理組合の「総会議事録」を読

 

んでいくと、過去に外壁からの漏水があり、

 

それが外壁の修繕工事をする理由にもなった

 

ということが分かりました。工事後は漏水が

 

無くなったとのことですが、計画的な工事と

 

は言えないですよね。

 

 

予定外の修繕等が発生し、長期修繕計画が予

 

定通りに進まない状況に陥っている。そし

 

て、それが悪循環スパイラル化になりつつあ

 

ります。給水設備・排水設備は劣化するもの

 

であり、飲み水となる受水槽や高架水槽の定

 

期メンテナンスは欠かせません。エレベー

 

ターの保守点検も大切です。

 

 

中古マンションを購入する場合には、管理状

 

態を必ず確認することをお勧めします。

 

 

仙台市内で活動する

仙台不動産情報ライブラリー

(運営:株式会社スイコー)

の澤口(さわぐち)でした。

 

 

余談

最近、みぞぐち さんとか さわだ さんと

か間違えられること続いてます。子供の頃か

らたまにあることなので言われても訂正せず

にそのまま話を続けています。いつか気づい

てくれるだろうと期待して。

 

 

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