こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

仙台市青葉区に住む50代の長男・Aさんは、近頃、母の暮らしが気になっていた。

母は泉区南光台南の戸建に一人暮らし。昭和の終わりに建てた木造住宅で、冬になると底冷えする。最近は庭木の剪定も難しくなり、近所の人から「お母さん、ちょっと転びやすくなってない？」と声をかけられたこともあった。

兄弟3人で集まった夕方。コーヒーの湯気が上がる中、Aさんは思い切って切り出した。

「実家、そろそろどうするか考えた方がいいと思うんだよね」

兄は仕事の都合で関東に暮らし、妹も結婚して太白区に家を構えている。

実家に戻って同居する選択肢は現実的ではない。

「いずれ母が施設に入ることになれば、その費用は必要になるし……」

「でも相続してから売った方が税金が有利ってネットに書いてあったよ？」

「民法が変わって、契約不適合責任っていうのも気をつけないとダメらしいし…」

三人の会話は、すれ違いと不安ばかりが増えていった。

相続前に売るべきなのか。

相続してから売るべきなのか。

そもそも実家を解体すべきなのか、リフォームすべきなのか。

税金、相続の話、そして2020年に変わった民法――。

「何が正しいのか分からない」

そんな気持ちが胸に広がり、ただただ時間だけが過ぎていく。

そのとき妹がポツリと言った。

「スイコー不動産のサイトに、こういう話まとまってないのかな…？」

──Aさんたちのような相談は、仙台でも年々増えている。

実家をどう扱うか“タイミング次第で税金も手続きも大きく変わる”にもかかわらず、

その違いが正確に伝わっていないケースが本当に多いのだ。

仙台市では、空き家の増加・相続件数の増加に加え、

2020年4月の民法改正で「契約不適合責任」が導入され、

実家を“いつ売るか”という判断が、これまで以上に難しくなっています。

本記事では、

・相続前に売る場合

・相続後に売る場合

で、税金・手続き・リスクがどう変わるかを徹底比較します。

「どちらがお得か」は家族構成・家の状態・相続税の有無で変わるため、

読者の方が自分のケースを判断しやすい構成にしています。

日本全体で2024年の死亡者数は約158万人。

仙台市も同様に高齢化が進み、相続件数は10年前の1.3倍以上に増えています。

つまり、

実家の処分について考える家庭が急増しているということ。

仙台市でも“最低限の管理はされているが老朽化が進む家”が増え、

2023年からは「管理不全空家」指定が動き始めています。

管理が適切でない場合、

・行政指導

・助言

・勧告

・固定資産税の軽減措置解除

などのリスクがあります。

放置しておくと、

「売る前に価値が下がる」という問題も発生します。

これにより、

売主の責任の範囲が広がり、

個人間売買でも“告知不足”は責任を問われる可能性が出てきました。

「生前に売るか」「相続後に売るか」でこの影響を受けるため、

タイミングの判断は以前より重要になっています。

親が売主の場合、以下の特例として

居住用財産の3,000万円控除が使えるケースがあります。

・居住用である

・親が1年以上住んでいた

・住まなくなってから3年以内の売却

などの条件を満たせば、

譲渡所得から3,000万円まで控除できます。

→ 税金面では非常に強力なメリット

親が施設に入ることが現実的になった場合、

まとまった資金が必要になります。

生前売却は

生活設計に直結する現実的なメリットがあります。

現金化することで

「分け方」を明確にできます。

遺言があればなおさらスムーズです。

家を売って現金化すると、

小規模宅地の特例（最大80%評価減）が使えません。

現金はそのままの価値で相続税評価されるため、

相続税が発生する規模の家庭では、

生前売却は相続税の負担が大きくなりやすいという特徴があります。

売主は「親」になります。

・雨漏り

・シロアリ

・給水管の劣化

・境界が不明

などの情報を把握していない場合、

告知不足として責任問題につながる可能性があります。

（免責特約を付けても、告知義務違反は免責不可）

・片付け

・家財処分

・仏壇・思い出の品整理

・測量

など、親が負担する作業が増えます。

「被相続人居住用家屋の譲渡に係る特例」と呼ばれます。

1人暮らしの親が亡くなった後、

相続から3年を経過する年の12月31日までに売却すれば、

子（相続人）が売主でも“3,000万円控除”が使える可能性があります。

※耐震基準適合が条件

（リフォーム or 解体）

相続税を払った場合、

相続後3年10か月以内の売却で

相続税の一部を取得費に加算でき、

譲渡所得を大幅に減らせます。

→ 相続後売却は税金上有利な組み合わせが多い。

相続後の売却は

・親の介護費

・親の生活費

・親の判断能力

とは独立して進められるため、

兄弟が協力しやすくなります。

相続人が複数いる場合、

・売る？

・住む？

・貸す？

・更地にする？

・価格は？

など、全員の同意が必要です。

相続人は家の状態を熟知していない場合が多く、

告知漏れが起こりやすいというリスクがあります。

時間がたつほど

・雨漏り

・給湯器故障

・樹木の越境

・外壁・屋根の劣化

が進み、販売価格が落ちます。

生前でも相続後でも、

売主が個人である場合

「契約不適合責任」が関わります。

● 責任の対象

・設備が動かない

・雨漏り

・シロアリ

・境界の不明確さ

・購入時に知り得た欠陥

● 責任の内容

・修補

・代金減額

・損害賠償

・契約解除

● 免責特約があっても「告知義務違反」は免責されない

このため、

事前の建物状態確認が非常に重要です。

（仙台・不動産 × 建築 × 相続のワンストップ）

当社は

一級建築士事務所 × 不動産業 × 施工会社×FP事務所という

全国的にも珍しい総合体制。

以下のサービスを一社で完結できます。

● ① 不動産相続診断

相続前後どちらが有利か、税務上の方向性を整理。

● ② 建物リスク診断（契約不適合のリスク削減）

・雨漏り

・給排水

・シロアリ

・劣化状況

・境界

などを建築士がチェック。

● ③ 家財整理サポート

八乙女・南光台・泉中央・富谷など、

地元業者との連携で安心価格。

● ④ 譲渡税シミュレーション

・空き家3,000万控除

・取得費加算

・3,000万控除（生前）

・軽減税率

などすべて比較。

● ⑤ 売却・住み替えのワンストップ

・現況で売る

・解体して売る

・リフォームして売る

最適解を住宅のプロ目線で提案。

● ケース１：相続後売却で税金が250万円軽減

・青葉区実家

・空き家特例＋取得費加算で大幅に圧縮

● ケース２：生前売却で母の施設費を確保

・泉区南光台

・マイホーム控除が活きて税負担は軽微

● ケース３：兄弟3人で共有名義を解消

・太白区中古住宅

・相続後、円満に売却し現金化

「相続前か相続後か」5分診断対応します。

・税金が有利になるのはどちら？

・契約不適合責任のリスクは？

・家の状態に応じたベストな売り方は？

・相続後の手続きはどう進めればいい？

仙台で40年以上、住まい一筋。

建築も不動産も相続も分かる専門家としてサポートします。

Q1. 空き家3,000万円控除は誰でも使える？

→ 条件があります。耐震基準や相続関係の整理が必要。

Q2. 生前売却と相続後売却、どちらが“絶対にお得”？

→ ケースによって違います。税額を試算する必要があります。

Q3. 実家が老朽化している場合は？

→ 相続後の売却の方が税制メリットを得やすい場合が多いです。

Q4. リフォームした方が高く売れますか？

→ 築40年以上は「現況売却」が主流です。

Q5. 兄弟が多い場合は？

→ 相続後に調整すると時間がかかりやすいため、事前の話し合いが重要です。

・「相続前」か「相続後」かで税金・手続き・責任が変わる

・税金面は相続後が有利なケースが多い

・生活資金や家族事情で生前売却が正解になることも

・契約不適合責任への備えが不可欠

・放置は価値が下がる最大のリスク

結論：正解は“家族ごとに違う”。だからこそ早めの相談を。

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