こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

「この立地で、この広さ。しかも予算内……！」
仙台中心部への通勤も便利で、周辺環境も理想的。

築40年前後だけど、共用部は清掃が行き届いていて、掲示板も整理されている。

内見の帰り道、あなたは少しだけ未来の暮らしを想像しました。

ところが夜、親に物件の話をすると——
「昭和築はやめなさい。地震が来たら危ないでしょ」
その一言で、気持ちは一気に現実へ引き戻されます。

でも、ここで結論を急ぐのはもったいない。

築年数だけで切り捨てると、

本当は安全で価値あるマンションを逃すことがあるからです。

2025年12月のいま、新築マンション価格の高騰で「中古を賢く買う」流れが強まっています。
仙台市のデータでも、新築は平均坪単価が大きく上昇し、中古市場も最高値水準に到達しています。
だからこそ中古は、“見極め力”が資産にも安全にも直結します。

建築士として結論を先に言うと、判断軸はこの2つです。

• ① 耐震性（＝地震で命を守れるか）

• ② 管理状態（＝将来も住み続けられるか／資産として流通するか）

旧耐震＝即NG、ではありません。
マンションでは特に、構造形式や形の素直さで“地震の強さ”に差が出ます。

旧耐震でも評価しやすい例

• 壁式鉄筋コンクリート造（壁式RC）：柱・梁だけでなく“壁”で水平力を受け持つため、間取り制約は出やすい一方、構造的に粘り強い計画になりやすい

• 建物形状がシンプル（凹凸が少ない）、1階が駐車場で“抜け”になっていない（いわゆるソフトストーリー回避）

• 過去の大地震後に、耐震診断や補強を実施している

さらに実データとして、
阪神・淡路大震災では1981年以降のRC建物の方が大破・倒壊率が低い一方、1981年以前でも小破以下が大半という分析もあります。
つまり、“年代”は重要だが、最後は個別評価が必要です。

築古を買うときに出てくるのが 耐震基準適合証明書。これは一言でいうと、
「この建物（住戸）が、一定の耐震基準に適合している」ことを第三者が証明する書類です。

役割は大きく2つ：

1. 住宅ローン控除など税制優遇の要件になることがある
   国交省資料でも、住宅ローン減税の手続きで“耐震基準適合証明書等”が必要書類として整理されています。

2. 金融機関の融資判断・買主の安心材料になる
   特に旧耐震の物件では、ローンや減税で“耐震適合の証明”を求められる場面が出やすい点に注意が必要です。

※税制改正の影響で「新耐震の一定年代は証明書が必須ではない」ケースもありますが、旧耐震や耐震改修が絡む物件ほど“書類の有無”が効いてきます。

建物は「建てた時」より、「その後どう維持されたか」で寿命が変わります。
マンションは区分所有者で作る管理組合が共用部を維持し、修繕積立金と長期修繕計画が生命線です。

内覧・購入検討で必ず見るべきはこの3点：

• ① 長期修繕計画があるか／更新されているか（“作りっぱなし”は危険）

• ② 修繕積立金の残高と、今後の値上げ計画
  国交省も、段階増額方式で将来の引上げができず不足するリスクに触れ、安定確保の重要性を示しています。

• ③ 重要な修繕履歴があるか（例：外壁・屋上防水、エレベーター更新、給排水管の更新、耐震診断・補強）

特に築40年前後では、見た目がきれいでも配管（縦管・共用部配管）が次の大きなコストになりやすい。
ここを押さえずに買うと、リノベをしても後から「配管更新で一時金」「積立金の急増額」になりかねません。

地震被害は立地の揺れ方や地盤にも左右されますが、傾向としてはこうです。

• 新耐震は、旧耐震より大破・倒壊が少ない傾向（年代別分析）

• ただし東日本大震災の宮城県内のマンション被害では、地域によっては新旧で差が小さい（中破以上がほぼ出ていない地域も）という報告もあります。

だからこそ、結論はシンプル。
「新耐震だから安心」でも「旧耐震だから危険」でもなく、
構造×管理×履歴（診断・補強）で判定する。

これがプロの現実解です。

築古マンションの魅力は、リノベで住まいを今の暮らしに最適化できること。

• スケルトンリノベで間取り・内装・設備を一新

• 住戸内の給水・給湯管、排水（専有部側）の更新も可能

• 断熱（内窓・断熱材追加）や配線計画も現代仕様に

ただし大事な注意点が2つあります。

1. 共用部の配管（縦管など）は管理組合の範囲
   住戸だけ新しくしても、共用部が未更新だとリスクが残ります。だから修繕履歴が重要です。

2. 耐震は“内装工事”だけでは上がらない
   耐震性は構造躯体の話。必要なら、管理組合として耐震診断や補強を検討する領域です。

リノベは魔法ではありません。
でも、建物の素性（耐震）と健康状態（管理）が良ければ、築40年でも“今の暮らし”に生まれ変わります。

もし今、あなたが迷っているなら——
その迷いは正しいです。築古は“当たり外れ”があるからこそ、プロの目が効きます。

スイコー不動産では、一級建築士（澤口）が同行し、

• 建築確認日・構造形式・劣化状況のチェック

• 管理資料（長期修繕計画・積立金・修繕履歴）の読み解き

• リノベの可否（間取り制約・配管更新の現実ライン）

• 必要に応じて、耐震診断・証明書取得の進め方まで

購入前に「安全」と「将来コスト」を見える化します。

“買ってから不安になる物件”ではなく、
“買う前に納得できる物件”を一緒に選びましょう。

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