家族会議で実家のことを喧嘩せずに話し合うコツ — 家族で今後を向き合う時間は大事です

こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

実家の未来、先送り禁止

帰省前に「価値を知る」だけで揉めにくい“家の終活”マニュアル

物語：仙台市太白区Mさんのケース

仙台市太白区の戸建てに住むMさん（69歳）は、2025年12月21日（日）、年末年始を前に朝から大忙し。

布団を干して、煮物の材料をメモして、買い出しの順番まで頭の中で段取りします。

数日後には東京から息子家族が帰省。

久しぶりに孫の顔が見られるのが楽しみで、玄関も廊下も少しだけ念入りに拭き上げました。

でも、心の奥では別の“気がかり”がうずいています。

最近、近所の空き家が解体され、何年も放置されていた庭木が突然なくなりました。

更地になった土地を見て、「うちも、いつか…」と胸がざわつく。

夫（72歳）は「俺が元気なうちは家の心配なんて無用だ」と笑うタイプ。

Mさんも、せっかくの団らんに水を差したくはありません。

それでも、頭をよぎるのは

「もし夫や自分に何かあったら、名義は？売る？住む？子どもは仙台に戻る？」

という現実。

お正月は家族が揃う貴重な時間。

今年の年末年始こそ、重い話にならないように、でも逃げずに“家の未来”を話したい。

…ただ、どう切り出せばいいのか分からない。

Mさんは、台所の湯気の向こうで、そっとため息をつきました。

なぜ「実家の問題」は先送りになるのか

実家の話が先送りになる理由は、たいていこの3つです。

縁起でもない（＝親が嫌がる）
結論が出ない（売る／住む／貸す、どれも決めきれない）
面倒で分からない（登記・税金・片付け…専門用語だらけ）

ただ、先送りの代償は大きくなりがちです。
たとえば、親が認知症などで判断能力が落ちると、売却や賃貸の契約が難しくなり、実家は“動かせない資産”に。相続が起きてから名義や遺産分割がまとまらないと、空き家なのに税金と管理だけが続く「凍結資産（いわゆる負動産）」になってしまいます。

「とりあえずそのまま」が許されにくくなった

理由①：相続登記の義務化

相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月1日から義務化されました。

原則、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象になり得ます。
また、2024年4月1日より前の相続でも対象で、原則として2027年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります。

“争族”を避けるコツは、相続が起きてから慌てるのではなく、親が元気なうちに「名義・書類・方針」を整えることです。

※遺産分割で取得者が決まった場合は、遺産分割の日から3年以内にも申請が必要です。

理由②：空き家の管理が“行政的にも”厳しく

空き家対策の法律も動いています。国土交通省の整理でも、2023年12月13日施行の改正により、空き家対策の枠組みがアップデートされています。
実務上は、放置状態が続くと自治体の指導対象になりやすく、状況によっては税負担や管理の問題が重くなります（地域の運用は自治体ごとに差があります）。

※管理不全空家は指導・勧告の対象となり、従わず放置して勧告に至ると、固定資産税等の軽減措置（住宅用地特例）解除の対象になり得ます。

理由③：「節税策」は“今のうちの準備”が前提

小規模宅地等の特例など、相続税の負担を軽くできる可能性がある制度はありますが、適用要件の確認・期限内の手続き・申告が前提。
「相続が起きてから考える」だと、同居状況や使い方の履歴が曖昧になり、結果的に選択肢が狭まることがあります。

お酒の席で詰問してしまう

年末年始でありがちなのが、この失敗です。

お酒が入った席でいきなり
「家を継ぐ気はあるのか！」「売るなら今だろ！」と切り出す

子ども側は「帰省早々に説教された」と感じ、親側は「縁起でもない」と反発。

結果、話が進まないどころか、次から実家に帰りづらくなることも。

家の話は、結論を迫るほど揉めます。

“決める話”ではなく、“材料を集める話”に落とすのがコツです。

成功するためのポイント：スマートな切り出し方

合言葉は「売る・売らないを決める」ではなく「現状を知る」

おすすめの切り出しは、こうです。

「今年の年末年始こそ、“家のことをメモに残す”だけしない？」
「もしもの時に困らないように、名義や書類の場所を確認したい」
「売るかどうかは別として、今いくら位なのか（査定）だけ知っておくのはどう？」

世間話から入る“角が立たない”導入

「近所の〇〇さんの家、売れたらしいよ」
「空き家って増えてるって聞くけど、うちは大丈夫かな」
「孫が大きくなったら、この家どう使うのがいいかな」

家族会議を揉めずに終える「3つのゴール」

親の希望（住み続けたい／売るならいつ／誰に相談したい）を聞く
子の本音（仙台に戻る可能性／管理はできるか）を“否定せず”聞く
次の一手を決める（例：無料査定を取る／書類をまとめる／専門家に相談）

地価は上がってもどこでも同じではない

宮城県の地価は全体として上昇傾向が続く一方で、仙台圏が上昇をけん引し、地域間の二極化が指摘されています。

つまり、同じ仙台市内でも

「売りやすい場所／時間がかかる場所」

「土地は評価されるが建物は…」

と差が出ま

だからこそ家族会議では、感情論の前にまず“数字（資産価値）”を共有するのが有効です。

査定は、売るためではなく、家族の意思決定の土台になります

スイコー不動産だからできること

家の終活は「売る」だけではありません。

無料査定書：相場感を見える化（家族会議の資料に）
売却以外の提案：賃貸活用／リフォームして同居・近居／建替え計画など
建築士×施工の視点：建物の状態・修繕の要否を踏まえ、現実的な選択肢を整理

「何から始めればいいか分からない」段階ほど、“査定だけ”の一歩が効きます。

ミニ解説：売却時に使える「3,000万円特別控除」は要件が厳密

相続した実家を売るとき、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円控除できる特例があります（相続空き家の3,000万円特別控除）。
対象期間は2016年4月1日〜2027年12月31日の譲渡で、相続開始から3年経過日の属する年の12月31日までに売る等の要件があります。
さらに、建築時期（原則：1981年5月31日以前）、売却代金1億円以下、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」の提出など、手続き要件も明記されています。
※2024年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上の場合の控除額が2,000万円になる点にも注意が必要です。
※この特例は、耐震基準を満たす／解体して土地で売るなど要件が厳密なので、売却前に条件確認が必須です。