家を建てた時の図面、外壁塗装の記録、給湯器を交換した時期、雨漏り修理の内容。

これらの書類や記録が、すぐに出せる状態になっているでしょうか。

普段の暮らしでは、あまり気にならないかもしれません。
しかし、次のような場面になると、家の記録があるかどうかで対応のしやすさが変わります。

• 中古住宅として売却するとき
• 相続した実家をどうするか考えるとき
• リフォームや修繕を依頼するとき
• 雨漏りや設備故障などの不具合が起きたとき
• 中古住宅を購入する前に建物の状態を確認するとき

住宅にも、人の診療録のような「家のカルテ」があります。
それが、住宅履歴情報です。

この記事では、住宅履歴情報、いえかるてとは何か、カルテのある住宅とない住宅で何が違うのか、そして今から何を残しておけばよいのかを分かりやすく解説します。

1. 住宅履歴情報とは、家の「取扱説明書」のようなもの
2. 「いえかるて」とは？
3. カルテのない住宅で困りやすいこと
4. カルテのある住宅とない住宅の違い
5. 中古住宅や相続した実家でも今から作れる
6. 仙台で特に注意したい住宅履歴情報
7. 家のカルテを作るための5ステップ
8. よくある質問
9. まとめ

住宅履歴情報とは、家がどのようにつくられ、どのように点検・修繕・リフォームされてきたかを記録した情報のことです。

具体的には、次のような書類やデータが該当します。

• 新築時の設計図面
• 建築確認済証、検査済証
• 地盤調査報告書
• 工事中や完成時の写真
• 住宅性能評価書
• 点検報告書
• インスペクション報告書
• 外壁塗装、屋根修理、防水工事の記録
• キッチン、浴室、給湯器など設備交換の記録
• リフォーム工事の契約書、見積書、図面、保証書
• 使用している建材や設備のメーカー名、品番、取扱説明書

国土交通省でも、住宅履歴情報は「どのようなつくりで、どのような性能があり、建築後にどのような点検・修繕・リフォームが実施されたか」を保存・蓄積したものと説明しています。

つまり住宅履歴情報は、家の価値や状態を説明するための大切な資料です。

「いえかるて」は、住宅履歴情報の愛称です。

一般社団法人 住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会では、住宅履歴情報について「資産価値の記録」と表現しています。中古車に車検や点検記録があると安心して購入しやすいように、住宅も設計図書や修繕履歴などの情報が整理されていることで、建物の状態を説明しやすくなります。

家は外から見ただけでは、壁の中、基礎、配管、断熱、過去の修繕状況までは分かりません。

だからこそ、家の履歴を残しておくことが大切なのです。

1. 修理の原因を探すのに時間がかかる

雨漏り、床の傾き、配管トラブル、設備不良などが起きた時、過去の工事記録や図面がないと、原因の見当をつけにくくなります。

どこに配管が通っているのか。
過去にどの部分を修理したのか。
屋根や外壁はいつメンテナンスしたのか。

これらが分からないと、調査から始める必要があり、時間も費用もかかりやすくなります。

2. リフォームの見積もりが不確実になりやすい

リフォーム会社から「開けてみないと分かりません」と言われた経験はないでしょうか。

これは決して無責任な言葉ではありません。
図面や過去の工事記録がなければ、壁の中や床下の状態を正確に判断しにくいからです。

住宅履歴情報があれば、過去の仕様や修繕内容を確認しながら、より現実的なリフォーム計画を立てやすくなります。国土交通省も、耐震改修や省エネ改修を検討する際、図面や過去の修繕記録があることで、必要な工事内容を効率的かつ的確に計画しやすいと説明しています。

3. 売却時に建物の良さを説明しにくい

中古住宅を売却する時、買主が不安に感じるのは「この家は本当に大丈夫なのか」という点です。

築年数が同じ住宅でも、きちんとメンテナンスされてきた家と、ほとんど記録が残っていない家では、買主に与える安心感が違います。

住宅履歴情報があるだけで必ず高く売れるわけではありません。
ただし、点検やリフォームの記録が残っていれば、建物の状態を説明しやすくなり、既存住宅の性能やリフォーム状況をより正当に評価しやすくなります。

住宅履歴情報は、単なる書類の保管ではありません。
住まいを長く使い、必要な時に直し、将来の売却や相続に備えるための判断材料です。

「うちは新築時の書類が残っていないから、もう無理では」と思う方もいるかもしれません。

しかし、中古住宅でも今から記録を残していくことは可能です。いえかるてのQ&Aでも、中古住宅で図面等が不足していても、点検やリフォームを行った際に作成される図面や報告書などを蓄積していけると説明されています。

まずは、手元にある書類を集めるところから始めましょう。

• 建築時の図面
• 確認済証、検査済証
• 固定資産税関係の資料
• リフォーム工事の契約書
• 外壁塗装や屋根工事の見積書
• 設備交換の保証書
• 工事写真
• 点検報告書
• 不具合が起きた時の修理記録

すべてがそろっていなくても構いません。
「いつ、どこを、誰が、どのように直したか」を少しずつ記録していくことが大切です。

仙台市内や宮城県内の住宅では、次のような情報を残しておくと、将来の売却・修繕・相続時に役立ちます。

耐震に関する資料

昭和56年以前の旧耐震基準の建物、または築年数の古い中古住宅では、耐震診断や耐震改修の記録が重要です。

屋根・外壁・防水の記録

仙台は冬の寒さ、雪、雨、台風などの影響を受けます。屋根や外壁、防水工事の履歴は、雨漏りや劣化判断の材料になります。

給湯器・暖房設備の交換記録

寒冷期に設備トラブルが起きると生活に大きく影響します。給湯器や暖房設備の交換時期、メーカー、品番は残しておきましょう。

リフォーム・リノベーションの記録

間取り変更、水まわり交換、断熱改修、バリアフリー工事などを行った場合は、工事前後の写真や図面、見積書、保証書を保管しておくことをおすすめします。

ステップ1

家にある書類を一か所に集める

まずは紙袋やファイルに分散している書類を集めます。
図面、契約書、保証書、点検記録、リフォーム書類などをまとめましょう。

ステップ2

工事や修繕の履歴を時系列で整理する

「いつ」「どこを」「誰に依頼して」「いくらで」「どのように直したか」を一覧にします。

ステップ3

写真を残す

工事前、工事中、工事後の写真は、後から見返す時に非常に役立ちます。

ステップ4

足りない情報は専門家に確認してもらう

図面がない、劣化状況が分からない、売却前に建物状態を確認したい場合は、建物状況調査やインスペクションを活用する方法があります。

ステップ5

紙とデータの両方で保管する

住宅履歴情報は、紙でもデータでも蓄積できます。いえかるてのQ&Aでも、住宅履歴情報は紙で蓄積してもデータで蓄積してもよいとされています。

紙の書類はファイルへ。
写真やPDFはクラウドや外部メモリへ。
家族が分かる場所に保管しておくことも大切です。

Q. 住宅履歴情報があると、必ず高く売れますか？

必ず高く売れるとは限りません。
ただし、修繕や点検の履歴があることで、建物の状態を説明しやすくなります。買主が安心して検討しやすくなるため、売却時の信頼材料になります。

Q. 古い家でも住宅履歴情報を作れますか？

作れます。
新築時の書類がすべて残っていなくても、今後の点検・修繕・リフォーム記録を残していくことには意味があります。

Q. マンションでも必要ですか？

必要です。
マンションの場合、共用部分は管理組合の長期修繕計画や修繕履歴、専有部分は所有者自身のリフォーム履歴や設備交換記録を分けて考える必要があります。

Q. 相続した実家の書類がほとんどありません。どうすればいいですか？

まずは、家の中に残っている図面、保証書、固定資産税資料、リフォーム書類を探します。
不足している場合は、現地調査やインスペクションを行い、現在分かる情報を整理していくことから始めるとよいでしょう。

住宅は、住んでいるだけでは履歴が残りません。

いつ建てたのか。
どこを直したのか。
どんな材料や設備を使っているのか。
過去にどんな不具合があったのか。

これらを記録しておくことで、修理、リフォーム、売却、相続の場面で判断しやすくなります。

家のカルテがある住宅は、次の世代へ説明しやすい住宅です。

家のカルテがない住宅は、将来の誰かが「分からないこと」から調べ直す住宅です。

仙台市内や宮城県内で、中古住宅の売却、相続した実家の整理、リフォーム前の建物確認を考えている方は、まず住宅履歴情報を整理することから始めてみてください。

仙台不動産情報ライブラリーを運営する株式会社スイコーでは、建築士・宅地建物取引士の視点から、中古住宅の売却、購入、リフォーム、相続した実家の活用についてご相談を承っています。

「家の図面が見つからない」
「相続した実家を売る前に建物の状態を確認したい」
「リフォーム履歴をどう整理すればよいか分からない」
「中古住宅を買う前に確認すべき書類を知りたい」

このようなお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。

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