住宅ローン控除で税務署から連絡？贈与・3,000万円控除との申告ミスに注意【仙台】

住宅ローン控除は、家を購入した人にとって大きなメリットがある制度です。

しかし、親や祖父母から住宅購入資金の援助を受けた場合や、住み替えで前の自宅を売却した場合には、計算や特例の併用で間違いが起きやすくなります。

国税庁も、住宅ローン控除と住宅取得等資金の贈与特例、居住用財産の譲渡特例を組み合わせた申告について、誤りが多いケースとして注意を呼びかけています。過去には、平成25年分から平成28年分までの申告で最大約1万4,500人に是正が必要と公表されています。

この記事では、仙台で住宅を購入した方、住み替えをした方、親から資金援助を受けた方に向けて、住宅ローン控除で間違えやすいポイントを分かりやすく整理します。

住宅ローン控除は「申告すれば終わり」ではありません

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームの新築・取得・増改築等をした場合に、一定の要件を満たすと所得税の控除を受けられる制度です。初めて控除を受ける年は、必要書類を添付して確定申告を行う必要があります。

仙台市でも、最初の1年分については「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を添付して税務署へ確定申告する必要があると案内しています。2年目以降も、必要事項の記載がない場合は個人市県民税の住宅ローン控除が適用されないことがあります。

特に注意したいのは、次のような人です。

該当する人	注意点
親・祖父母から住宅購入資金の援助を受けた人	贈与分を住宅ローン控除の計算に反映しているか
住み替えで前の自宅を売った人	3,000万円特別控除などと住宅ローン控除を重複して使っていないか
贈与税の非課税特例を使った人	所得要件や申告書類を満たしているか
ネット情報だけで初年度の確定申告をした人	自分のケースに合った計算になっているか
税務署から電話や書類が届いて不安な人	申告内容の見直しが必要か

間違いやすいケース1：親からの住宅資金援助を受けた場合

住宅購入時に、親や祖父母から資金援助を受けるケースは少なくありません。

たとえば、仙台市内で住宅を購入する際に、頭金の一部として親から500万円、800万円、1,000万円などの援助を受けるケースです。

このとき、住宅取得等資金の贈与の非課税特例を使う場合、住宅ローン控除の計算では注意が必要です。

国税庁は、住宅取得等資金の贈与特例を受けた場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を住宅の取得価額等から控除すると説明しています。

例：計算イメージ

項目	金額
住宅の取得価額	3,500万円
住宅ローン年末残高	3,000万円
親からの住宅取得資金贈与	700万円
控除計算で見る取得価額の目安	2,800万円

この場合、単純に「住宅ローン残高3,000万円」をそのまま住宅ローン控除の計算基礎にできるとは限りません。

贈与特例を受けた金額を取得価額から差し引く必要があるため、控除額の計算を誤る可能性があります。

間違いやすいケース2：3,000万円特別控除と住宅ローン控除の重複

住み替えで前の自宅を売却した人は、さらに注意が必要です。

たとえば、次のようなケースです。

状況	注意点
前の自宅を売却して利益が出た	3,000万円特別控除を使う可能性がある
その後、新しい住宅を住宅ローンで購入した	住宅ローン控除を使いたくなる
売却特例と住宅ローン控除を両方使った	重複適用になる可能性がある

国税庁は、住宅を居住の用に供した年とその前後2年分ずつの計5年分の間に、居住用財産の譲渡所得の課税特例を受けた場合、住宅ローン控除を受けることができないケースがあると説明しています。

つまり、住み替えでは、
「売った家の税金を軽くする特例」
と
「買った家の住宅ローン控除」
を同時に考える必要があります。

どちらを使う方が有利かは、売却益、住宅ローン残高、所得税・住民税、今後の居住予定によって変わります。自己判断で進めると、後から修正が必要になる場合があります。

間違いやすいケース3：住宅取得等資金贈与の非課税要件の見落とし

住宅取得等資金の贈与については、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの間、一定の要件を満たす場合に、省エネ等住宅は1,000万円まで、それ以外の住宅は500万円まで非課税となります。

ただし、非課税になるには要件があります。
特に見落としやすいのが次の点です。

確認項目	内容
贈与者	父母・祖父母など直系尊属か
受贈者の年齢	贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上か
所得要件	合計所得金額が要件内か
入居・取得期限	贈与を受けた翌年3月15日までに住宅取得等へ充てているか
住宅性能	省エネ等住宅として扱う場合、証明書類があるか

国税庁は、直系尊属からの住宅取得等資金贈与の非課税特例について、合計所得金額の要件などを示しています。

「親からもらったお金だから大丈夫」
「非課税枠内だから申告しなくてもよい」
と考えてしまうと、申告漏れや要件違いにつながることがあります。

仙台で特に相談が多いパターン

仙台市内では、次のような住宅購入・住み替えで確認が必要になることがあります。

パターン	具体例	注意点
実家近くで新築・中古住宅を購入	泉区・青葉区・太白区などで親の援助を受けて購入	贈与特例と住宅ローン控除の計算
マンションから戸建てへ住み替え	仙台市中心部のマンションを売却し郊外へ住み替え	3,000万円特別控除との重複
築古住宅を購入してリフォーム	中古住宅購入＋リフォームローン	住宅ローン控除の対象範囲と必要書類
共働き夫婦でペアローン	夫婦それぞれが控除を受ける	持分・借入額・贈与の整理
親子で資金を出し合う	親の援助、自己資金、住宅ローンが混在	贈与・持分・控除計算の整合性

30秒セルフチェック

次のうち1つでも当てはまる場合は、申告内容を見直しておくことをおすすめします。

チェック項目	該当
親・祖父母から住宅購入資金の援助を受けた	□
住宅取得等資金贈与の非課税特例を使った	□
相続時精算課税を使った	□
住み替えで前の自宅を売却した	□
3,000万円特別控除を使った、または使う予定がある	□
ペアローン・共有名義で住宅を購入した	□
中古住宅購入とリフォームを同時に行った	□
初年度の確定申告を自分で行った	□
住宅ローン控除の計算明細書の内容に自信がない	□
税務署から電話・書類が届いて不安がある	□

無料相談で確認できること

スイコー不動産では、仙台市内で住宅購入・住み替え・中古住宅購入・リフォームを検討した方に向けて、住宅ローン控除まわりの整理相談を行っています。

ただし、税務の最終判断は税務署または税理士等の専門家確認が必要です。
当社では、税務判断そのものではなく、住宅購入・売却・贈与・リフォームの流れを整理し、どこを専門家に確認すべきかを明確にすることを目的にしています。

相談で整理できること	内容
住宅購入の流れ	契約日、入居日、ローン実行日、持分の整理
贈与の有無	親・祖父母からの援助額、使途、申告の必要性
売却特例の確認	前の自宅売却と3,000万円特別控除の有無
必要書類	売買契約書、登記事項証明書、借入金残高証明書など
専門家確認のポイント	税理士・税務署に確認すべき論点の整理