中古住宅の契約直前、不動産会社から「安心R住宅調査報告書」という書類を渡されて、「これは何の書類？何を確認すればいいの？」と戸惑った方も多いのではないでしょうか。

安心R住宅調査報告書とは、国土交通省が定める「安心R住宅」制度に基づき、宅地建物取引業者がその中古住宅について耐震性・瑕疵保険の適合状況・リフォーム履歴・各種書類の保管状況などを調査し、その結果を1枚にまとめた公的な書面のことです。

この記事では、仙台で40年以上、新築・リフォーム・中古住宅売買・相続不動産を扱ってきた株式会社スイコー（宅地建物取引業者）が、次の5つの観点から、安心R住宅調査報告書の中身と読み方を解説します。

• 安心R住宅調査報告書とは何か（定義）
• 何が書かれているのか（記載5項目）
• いつ・誰からもらう書類なのか
• 買主・売主が確認すべき5つのポイント
• 「不明」欄が多いときの対処法

特に、相続した実家を売却しようとしている方、親から譲り受けた中古住宅の購入を検討中の方は、後半の「売主・相続者目線」の解説まで必ず目を通してください。

安心R住宅調査報告書とは、宅地建物取引業者が、その中古住宅が国の定める「安心R住宅」の基準に適合しているかを調査し、結果を記載した書面です。

国土交通省が2017年12月に創設した「安心R住宅」制度の中核となる書類で、買主は購入前にこの1枚を見るだけで、その住宅の「耐震性」「瑕疵保険の適合」「リフォームの実施状況」「過去の書類の保管状況」をひととおり把握できます。

これまで中古住宅につきまとってきた「不安・汚い・わからない」という3つのマイナスイメージを払拭することを目的とした、国主導の情報開示の仕組みです。

ポイント：書類のタイトルは「安心R住宅調査報告書」。様式は登録事業者団体ごとに異なる場合がありますが、記載すべき項目は国のガイドラインで統一されています。

安心R住宅調査報告書には、大きく分けて次の5つの情報が記載されます。それぞれ「有」「無」「不明」のいずれかで状況が示されます。

1. 耐震性に関する情報

昭和56年（1981年）6月以降の新耐震基準に適合しているか、または耐震診断・耐震改修によりこれに準ずる耐震性能が確保されているかが示されます。これは安心R住宅の必須要件です。

2. 既存住宅売買瑕疵（かし）保険の検査基準への適合状況

専門家によるインスペクション（建物状況調査等）の結果、構造上の不具合や雨漏りが認められず、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる状態であるかが確認できます。瑕疵保険に入れる住宅は、購入後に構造的な不具合が見つかっても一定期間は保険で対応できます。

3. リフォーム工事の実施状況

水廻り（台所・浴室・便所・洗面）や内装・外装のリフォーム工事の実施状況。未実施の場合は、費用情報を含むリフォーム提案書の有無が記載されます。

4. 建築時・維持保全に関する書類の保管状況

建築確認申請書・確認済証・検査済証、長期優良住宅認定通知書、設計住宅性能評価書、定期点検記録、フラット35適合証明書などの有無が示されます。

5. 保険・保証・省エネルギーに関する情報

既存住宅売買瑕疵保険の付保証明、住宅性能評価、省エネ性能（断熱等性能等級など）に関する書類の有無が記載されます。

重要：「有」とされた書類は、買主から開示請求があれば、宅地建物取引業者は内容を開示し、原本またはコピーを引き渡す義務があります。

(国土交通省「これでわかる！安心Ｒ住宅調査報告書」より引用）

安心R住宅調査報告書は、広告開始の時点ですでに作成されている必要がある書類です。流れとしては次のようになります。

1. 売主または宅地建物取引業者が、国の登録を受けた事業者団体（優良ストック住宅推進協議会、リノベーション協議会、全日本不動産協会など）に加盟する
2. 当該事業者が、対象住宅について調査を実施し、安心R住宅調査報告書を作成する
3. 報告書の内容に基づいて「安心R住宅」のロゴマークを広告に表示できる
4. 購入希望者は、広告閲覧時または問い合わせ段階で報告書の開示を受けられる
5. 売買契約の前に、買主は報告書の詳細を確認したうえで契約に進める

つまり、買主から見れば「契約直前に渡される書類」ではなく、物件選びの段階から判断材料として手に入れられる書類です。仲介を依頼している不動産会社に「安心R住宅調査報告書を見せてください」と申し出れば、原則として開示されます。

ここからは、宅建士の実務経験を踏まえた読み方の勘どころを5つにまとめます。書類を渡されたらまずこの順番でチェックしてください。

ポイント1：耐震性の根拠書類が「有」になっているか

新耐震基準への適合は安心R住宅の必須要件ですが、根拠書類（検査済証または耐震診断結果など）の保管状況まで確認します。「適合」とだけ書かれていて根拠書類が「不明」の場合、後々のリフォームや売却時にトラブルになりやすい部分です。

ポイント2：インスペクション実施日と検査機関を確認する

瑕疵保険の検査基準への適合は、直近の検査結果であるほど信頼性が高くなります。検査から1年以上経っている場合、その間の経年劣化は反映されていません。

ポイント3：リフォーム履歴と現況写真の整合性

リフォーム工事「実施済み」となっていても、いつ・どの範囲を・どのレベルで行ったかは様々です。報告書に添付された現況写真と現地確認の印象が一致しているか必ず照合してください。

ポイント4：「不明」欄の数

書類の保管状況に「不明」が並んでいる場合、それは「書類が無い」のではなく「売主が把握しきれていない」状態を意味します。空き家や相続物件で頻発するパターンです。「不明」が多い物件は、購入後のリフォーム計画や、将来の再売却時の評価にも影響します。

ポイント5：登録事業者団体が信頼できるか

書類の様式は登録事業者団体ごとに異なります。報告書の作成事業者がどの団体に所属しているか（国土交通省に登録された事業者団体か）を確認しましょう。国土交通省のサイトで登録団体の一覧を確認できます。

実務でよく相談を受けるのが、「相続した実家を売却したいが、書類がほとんど残っていない」というケースです。親が建てた家、長く誰も住んでいなかった空き家、建築当時の図面が見当たらない――こうした物件では、安心R住宅調査報告書の多くの欄が「不明」になりがちです。

対処法は次のとおりです。

• 役所で取得できる書類は取得する：検査済証が見当たらなくても、市町村の建築指導課で「台帳記載事項証明書」を取得すれば、建築確認の事実は証明できます。
• 耐震診断を実施する：当時の図面がなくても、専門家による現地調査で耐震性能を評価し直すことができます。仙台市など多くの自治体には耐震診断・改修への補助金制度があります。
• インスペクションを先行実施する：売却前にインスペクションを実施しておくと、瑕疵保険への加入見込みがわかり、買主への訴求材料になります。
• 「不明」のまま売り出さない選択肢：書類の不足が多い物件は、無理に安心R住宅として売却するよりも、価格を見直して「現況有姿」で売却するほうが結果的にスムーズな場合もあります。

どの対応がベストかは物件ごとに違います。判断に迷う段階で宅建士に相談するのが、結果的にもっとも費用と時間の節約になります。

参考までに、安心R住宅として認定された物件を購入する側のメリットも整理しておきます。

• 【フラット35】維持保全型が利用可能：住宅ローン金利が当初5年間0.25％引き下げられます。
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入できる：購入後5年間、構造耐力上主要な部分と雨水浸入防止部分の瑕疵に保険で対応できます。
• 住宅ローン控除・各種給付金が利用しやすい：書類が揃っているため、税制優遇の申請がスムーズに進みます。
• 将来の再売却時にも有利：住宅履歴情報が整っているため、次に売るときの価格評価がしやすくなります。

安心R住宅調査報告書は、その中古住宅が国の基準に照らしてどういう状態にあるかを1枚で示してくれる、いわば「中古住宅の通信簿」のような書類です。買主にとっては購入判断の最重要資料、売主にとっては自分の物件の価値を客観的に示す道具になります。

特に相続した実家の売却を考えている方は、書類の有無を整理する段階から専門家と一緒に進めることで、価格と売却スピードの両方を大きく改善できます。

株式会社スイコーは、仙台市を拠点に1976年に創立してから長年、新築・リフォーム・中古住宅売買・相続不動産・空き家活用を一貫してお手伝いしてきた建設業・宅地建物取引業者です。

• 相続した実家の書類整理から売却までワンストップ対応
• 耐震診断・インスペクション・リフォームを社内で完結
• 仙台市・宮城県内の不動産市況に精通した宅建士が直接対応

書類が揃っていない、何から手をつければいいかわからない、まず査定だけ受けたい――そうしたご相談を歓迎しています。

Q. 調査報告書が手元にありません。相談できますか？

できます。調査報告書は、来店時または内見時に交付するよう示されています。入手の仕方から一緒に整理します。

Q. 「不明」が多い物件は買わない方がいい？

「不明」は“広告開始時点では保管状況を把握できなかった”という意味です。即NGではありませんが、確認すべき優先順位が重要です。

Q. 「有」と書かれた情報は見せてもらえますか？

報告書で「有」とされた情報は、詳細について宅地建物取引業者に開示を求めることができるとされています。聞き方も一緒に作ります。

Q. 相談したら契約を迫られませんか？

無料相談は「判断材料を整理する」場です。内見同行や購入サポートは、必要な方にだけご案内します。

• 国土交通省：安心R住宅
• 国土交通省PDF：これでわかる！安心R住宅調査報告書

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