相続不動産の3,000万円特別控除
仙台で実家を相続した50～60代が「手取り最大化」で失敗しないための完全ガイド
物語：あなたもSさんと同じ状況ではありませんか？
仙台市青葉区の旧市街地に佇む、築50年以上の実家。
長年住んでいたお母様が他界し、Sさん（58歳）は相続することになりました。
久しぶりに実家に足を踏み入れると、建物の傷みは進んでいたものの、
「土地の価格は思っていたより高い」ということが判明。
「売却できれば老後の資産形成にも役立つかもしれない」
そう考えて知り合いのファイナンシャルプランナーに軽く相談したところ、
意外な事実を告げられます。
「売却すると所得税がかかるかもですね」
「え？ 相続したのに税金を払うの？」
「売ったお金は全部自分のものではないの？」
頭の中が一瞬で混乱します。
FPからは「3,000万円特別控除が使えるかもしれない」と言われたものの、
それが自分のケースで使えるのかは分からない。
税理士なのか？
不動産会社なのか？
建物のことは建築士？
誰に相談すべきかすら判断できない――。
このように、
相続後の実家じまいは“相談先を間違えること”が最も大きなリスクです。
相続した実家の売却は、“相談先の選び方”で数百万円の差が出る
・不動産会社：売却が専門
・税理士：税金が専門
・建築士：建物の状態の専門
しかし、
この3つをまとめて理解している専門家はさほど多くないようです。
そのため、
・特例の条件を満たせるのに気づかず使い忘れた
・売却方法を間違えて控除が使えなくなった
・手続きがバラバラで期限切れになった
というケースが仙台でも多発しています。
“空き家3,000万円特別控除”とは？
正式名：
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」
相続した実家を売却する際、
利益から最大3,000万円が控除される制度です。
【特に重要な適用条件】
1）昭和56年5月31日以前の旧耐震の戸建て
2）親が一人で住んでいた
3）相続後は誰も住まず“空き家”
4）建物を解体して土地として売るか、耐震改修して売る
5）相続開始から3年を経過する年の年末までに売却
6）賃貸として貸していた場合は対象外
【控除の威力】
利益2,800万円 → 税金ゼロ
利益3,500万円 → 課税対象は500万円だけ
手取り額が300～500万円増えることも珍しくありません。
よくある失敗例（リスク喚起）
1. 古家付きのまま売ってしまい控除が使えない
旧耐震の建物のまま売却すると、多くの場合適用不可。
2. 期限切れ（3年ルール）
気づいた時には期限が過ぎている…仙台で最も多い失敗。
3. リフォームしてしまったため“居住実態”が曖昧に
良かれと思った軽微な修繕がNGになることも。
4. 専門家を分けて相談し、必要書類が欠落して不適用
税理士・建築士・不動産業者が連携していないと起こる典型例。
成功するためのポイント（価値提示）
ポイント1：建物の状態チェックが最優先
旧耐震かどうか、耐震改修の可否、解体の要否を建築士が確認。
ポイント2：手取り額（税引き後）を最大化する戦略を
売却価格だけで判断すると損をします。
ポイント3：ワンストップで進めること
専門家が分散すると判断ミスや期限切れが起きやすい。
仙台ローカルならではの注意点
● 土地価格が上がっているエリアが多い
（2025年地価公示における上昇率では
宮城野区>若林区＞泉区＞青葉区>太白区
となっており、いずれも上昇しています。
青葉区や太白区では既に地価が高いため
宮城野区や若林区より上昇率が低い面もあります。）
利益が出やすく、控除の有無で税額に大きな差。
● 旧耐震戸建が密集する地域
（青葉区、若林区、宮城野区の仙台市中心部より）
解体か耐震改修かの判断が専門的。
● 解体費用が全国平均より高い傾向
仙台は1～2割高いケースも。早期判断が必要。
今後、解体費用は処分費並びに人件費の上昇に
より更に価格上昇する見通し
不動産 × 建築士事務所× 施工会社
スイコーは一般的な不動産仲介会社との違いがあります。
特に耐震診断・耐震改修を長年実施してきたので、
建物の調査を自社で行える不動産業者になります。
相続実家売却の“全工程を一社完結”できる体制が強みです。
スイコー不動産にできること
・旧耐震の建物判定（建築士）
・耐震改修の可否判断
・解体費用の正確な見積もり
・特例が使えるかどうかの事前診断
・税理士との連携による税額シミュレーション
・手取り額を最大化する売却戦略
・実家じまいの段取り作成
・売却から引渡しまでの全体管理
「建物」も「不動産」も「税金」も、ワンストップで相談できる場所。
これが仙台でスイコー不動産が選ばれる理由です。
相続した実家の売却で損をしたくない方へ
3,000万円特別控除が使えるかどうか、無料で判定します。
無料でできること
・旧耐震チェック（建築士）
・控除適用の可否判定
・税額のシミュレーション
・売却時の手取り額の見える化
・実家じまいの最適ルート作成
・解体の要否判断と見積もり提示
まずは30分の無料個別相談から。
オンライン・来店どちらでも可能です。
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（運営：株式会社スイコー）の
澤口（さわぐち）でした。
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