新耐震だから安心…ではない？中古住宅購入で後悔しないための“本当の安全性”の見極め方
こんにちは。 仙台市の不動産エージェント「仙台不動産情報ライブラリー」を運営しているスイコーの澤口です。
家探しをしていると、 「昭和56年以降の新耐震基準だから安心ですよ」 と説明されることがよくあります。
しかし実際には、“新耐震＝安全”とは限らないことをご存じでしょうか。
今日は、仙台市で中古住宅を検討していたAさんの実例をもとに、 “本当に安心できる家の選び方”をお伝えします。
仙台市はエリアで環境が大きく変わる街
仙台市は東京23区より広く、エリアによって住環境が大きく異なります。 そのため、多くの方が「住み慣れたエリア」で家探しをする傾向があります。
Aさんも例外ではなく、馴染みのある地域で見つけた 築22年の木造住宅（新耐震基準）に興味を持ちました。
しかし、 「中古住宅って本当に大丈夫なのかな…」 という不安が拭えず、購入前に建築士によるインスペクション（住宅診断）を受けることにしました。
インスペクションの結果…“新耐震”でも安心とは言えなかった
診断の結果、次のような問題が見つかりました。
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床下の腐朽（漏水が原因とみられる）
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外壁のひび割れ（構造に影響の可能性）
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耐震診断の結果は 0.84（基準未満）
さらに、築20年超の木造住宅のため、 このままでは住宅ローン減税の対象外。
Aさんは「新耐震だから大丈夫」という思い込みが崩れ、 購入を迷い始めました。
“新耐震でも基準を満たしていない家”は意外と多い
実は、平成12年5月以前に建てられた木造住宅は、 新耐震でも基準を満たしていないケースが珍しくありません。
だからこそ、 中古住宅を検討する際は インスペクション＋耐震診断 が重要です。
Aさんの物件も基準を少し下回っていましたが、 ・壁の補強1ヶ所 ・床下・外壁の劣化補修 など、最小限の費用で基準を満たすことが可能でした。
耐震改修＋リノベーションで“安心して暮らせる家”に
Aさんは以下の工事を実施しました。
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耐震補強
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床下・外壁の劣化改修
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屋根・外壁の塗装（性能維持のため）
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水回り設備（浴室・トイレ・キッチン）の一新
その結果…
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既存住宅売買瑕疵保険（最長5年・最大1000万円）に加入可能に
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住宅ローン減税の対象（最大200万円控除）
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新築のような快適な住空間を実現
Aさんは「中古でもここまで安心できるとは思わなかった」と大満足でした。
Aさんが成功できた理由は“知識を得ていたから”
今回の成功のポイントは、 Aさんが事前にセミナーで知識を得ていたことです。
「インスペクションって何？」 「耐震診断って必要なの？」
こうした疑問を持つ方は多いですが、 知らないまま購入すると、業者任せの“運任せの家選び”になってしまいます。
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仙台市はエリアによって地盤・災害リスク・建物の傾向が大きく異なります。 そのため、同じ築年数でも安全性はまったく違うことがあります。
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余談
スイコーは20年を超える耐震診断の実績があります。中古住宅売買時の建物状況調査（インスペクション）の場合には、小屋裏や床下は点検口等から頭を入れての目視に留まります。右の写真は国土交通省の建物状況調査に関する資料から引用したものです。
耐震診断の場合には、小屋裏に入っていきます。狭い空間で天井から落ちないように梁を伝わって奥まで入って行きます。夏の小屋裏は、室温40度を超えたりします。長時間入っていることが出来ないため、休憩を挟みながら汗だくになって構造体の状況を確認していきます。
床下も狭い空間です。換気口は明るくなっていますが、床下は暗闇です。懐中電灯等により照明を確保しつつ入って行きます。私のような大きな体格だと身動きが取れないような場所に引っかかってしまうこともあります。冬は寒く冷たく、しかしながら着込むとますます身動きが出来なくなります。
床下がきれいな住宅もありますが、何やら驚くようなモノがあったり、カマドウマが突然顔の前にくることも。また、湿気が凄くて黒カビだらけ、
更に水が溜まっているケースもあります。
ご主人様がまれに
「一度も床下に入ったことがないから」
と一緒に入るケースもあります。何も問題がなく安心される場合はいいのですが、酷い状況の場合には少なからずショックを受けられます。
普段生活しているリビングやキッチンなどの床下がどんな状況になっているのか、耐震診断の時にご一緒に確認されることは、とてもよいことかもしれません。
何かご不明な点等はお気軽にご連絡ください。
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中古を買ってリノベという
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仙台不動産情報ライブラリー
（運営：株式会社スイコー）の
澤口（さわぐち）でした。
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