こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

仙台市青葉区中山で暮らす60代のご夫婦、佐藤さん（仮名）。

長年お母さまが住んでいた実家が、昨年から空き家になりました。

お母さまが施設へ入居され、今後実家をどう扱うか家族で考えることになったのです。

実家は、昭和50年代に造成された旧仙台市北西部エリアの典型的な郊外団地。

土地は約70坪、建物は築45年以上の木造住宅。

坂の多い地形のため道路との高低差があり、擁壁の状況も気になります。

佐藤さん夫婦は「売ったほうがいいんだろうか…」と考え、不動産会社に相談する前にまずネットで調べ始めました。

すると、どの記事にも共通して書かれていたのが

「土地を売ると税金がけっこうかかる」

という現実。

「売却益に課税される？」

「取得費が分からないと税額が増える？」

「相続した土地には特例がある？」

「空き家のまま壊さない方がいい可能性がある？」

読めば読むほど疑問は深まり、

“知らないまま売ったら損するかもしれない”

という不安だけが増えていきました。

「相談しようにも何を聞いたらいいのか分からない」

「そもそも自分たちは何を知らないのかが分からない」

仙台市内で実家を売却しようと考える多くの方が、まず最初にぶつかる壁。

それが、土地売却にまつわる税金の問題です。

土地の売却は、不動産の中でも特に税金知識が重要になる領域です。

なぜなら、何も知らずに進めると――

・手元に残るお金が想定より数百万円以上少なくなる

・使えるはずの特例を使い損ねる

・解体や測量のタイミングで不利になる

・相続人間の話し合いが不十分で売却が遅れる

・税率が「倍」になるタイミングで売ってしまう

など、多くの落とし穴が存在するからです。

特に仙台の場合、

郊外団地に多い「昭和50年代の戸建住宅」と「高齢者の単身居住→相続」ケースが相まって、

税金面で注意すべき点が非常に多くなります。

その代表的な落とし穴がこちらです。

１．税金は売却価格ではなく「売却益」に課される

２．所有期間が5年以下だと税率が約2倍（短期譲渡）

３．相続した土地は被相続人の所有期間を引き継ぐ（知らないと損）

４．取得費が不明だと「概算取得費＝売却額の5％」で計算されて税額が跳ね上がる

５．3,000万円控除・相続空き家特例・低未利用土地特例など

使える特例の判断を誤ると大損する

６．建物の状態や解体の有無で税額や特例の可否が変わる

このように、土地売却は

「売り方」だけでなく「売る前の準備」で結果が大きく変わる

という点が非常に重要です。

仙台で圧倒的に多い相談が、

「親が住んでいた郊外団地の戸建と土地をどう扱うか」です。

青葉区中山・旭ヶ丘、泉区向陽台・館、太白区茂庭台、宮城野区鶴ヶ谷など、

昭和50年代～60年代に造成された住宅団地が典型です。

▼ ケース概要

・土地：60～70坪

・建物：築40～50年の木造住宅

・売却価格：2,000～2,500万円程度

・親が施設へ入ったため空き家化

・兄弟姉妹で相談し売却へ

取得費が不明で「利益が多く見えてしまう」

購入時の資料（売買契約書・領収書）が残っていない場合、

国税庁ルールにより取得費は「概算取得費＝売却額の5％」となります。

これは、

「本当は取得費1,000万円なのに、100万円しか認められない」

というのと同じ意味です。

例えば、

2,200万円で売ったのに、税金計算上の利益が実際より大きくなってしまい、

税額が100万円以上増えることも珍しくありません。

解体するかどうかで税金が大きく変わる

仙台の郊外団地の戸建は、旧耐震（昭和56年以前）が多いため、

解体した方が売れやすいケースも多いのですが

解体時期によっては特例の適用ができなくなる

場合があります。

「空き家の3,000万円特別控除」は、

“譲渡前に解体すると適用できない”ケースもあり、

判断には専門知識が必要です。

測量・境界確定の費用と期間が想定以上にかかる

仙台の団地は造成時期が古く、

境界杭が失われていることも少なくありません。

・境界確定に2～3か月

・費用が50～100万円前後

・高低差がある区画は追加調査が必要

・擁壁の調査で思わぬ補修費が発生

こうした費用は「譲渡費用」として経費計上できるものの、

事前に把握していないと「売却後の手取り」が大きく変わります。

仙台で次に多い相談が、

相続した土地・実家の売却です。

該当エリア：

・泉区泉ヶ丘

・青葉区吉成

・宮城野区燕沢

・若林区中倉

・太白区郡山

など。

これらの地域には、

「古い家がそのままの状態で残っている」

という特徴があります。

▼ ケース概要

・被相続人が1人暮らしだった

・家が昭和56年以前の旧耐震

・家の傷みが大きい

・解体すべきかどうか迷う

・相続人が全国に散らばっている

・売却価格：数百～2,000万円台が多い

空き家3,000万円控除を使わずに大損

※2027年12月31日まで適用可能

仙台でも適用件数が増えている特例です。

しかし、次のような理由で使い損ねる人が多いのが実情です。

・不動産会社が制度に詳しくなかった

・「既に解体した後」だった

・相続人間での意思決定が遅れた

・家の状態が分からず、手続きが間に合わなかった

特に、

解体後に売ってしまうと適用外になるケースがある

ため、順番の判断が非常に重要です。

低未利用土地100万円控除を知らない

土地価格が低い地区では、

“売っても手取りが少ない”と諦める方が多いのですが、

一定条件で100万円の特別控除が適用できます。

仙台の郊外や山沿いエリアでは、

この制度が非常に有効に働くことがあります。

相続人が複数で話し合いが進まず、売却が遅れる

兄弟姉妹が遠方に住んでいるケースでは、

解体や手続きが滞り、

特例適用期限（空き家3,000万円控除の2027年末）に間に合わないことも。

ここからは、実際の税金計算の基本をわかりやすく解説します。

① 譲渡所得の計算式

譲渡所得＝譲渡価額 －（取得費 + 譲渡費用）

▼ 取得費に含まれるもの

・購入価格

・登記費用

・仲介手数料

・不動産取得税

・造成費・外構費

など。

▼ 譲渡費用に含まれるもの

・仲介手数料

・測量費・境界確定費

・解体費

・広告費

・立退費

など。

② 所有期間による税率の違い

▼ 重要ポイント

相続した土地は、

被相続人の所有期間を引き継ぐ

ため、ほとんどのケースで長期譲渡となります。

③ 代表的な税制優遇（特例）

１．居住用財産の3,000万円控除

マイホームを売ったときに使える最大の特例。

２．マイホーム軽減税率

所有期間10年以上の特例。

３．相続空き家3,000万円控除（2027年12月まで）

昭和56年以前の旧耐震住宅が対象。

４．低未利用土地100万円控除（2027年12月まで）

① 概算取得費を使ったため税額が大きく跳ね上がった

取得費の証拠が見つからず、

売却額の5％しか認められず、

結果として本来より120万円多い税金負担に。

② 空き家3,000万円控除の申請漏れ

相談した不動産会社が制度を把握しておらず、

適用条件を満たしていたのに控除ゼロ。

手残りが大きく減ってしまった。

③ 解体の順番を誤り特例が使えなかった

解体してから相談に来たため、

「解体前なら3,000万円控除が使えた」ケース。

④ 測量を軽視して売却が遅れた

境界不明で買主がつかず、

追加測量費用と時間が必要になった。

税金・建物・土地を“一気通貫”で判断できる地域密着型会社

スイコーは、

・一級建築士事務所

・リフォーム会社（実績40年以上）

・不動産売買部門

を持つ、仙台でも希少な「住宅専門店」です。

そのため、

土地売却に必要な要素を ワンストップ でカバーできます。

① 一級建築士による建物診断

・旧耐震かどうか

・劣化状況

・解体の必要性

・特例適用の可否に直結

② 不動産売却の専門スタッフ

・将来の売却戦略

・市場価格の分析

・売却前のシミュレーション

③ 税理士と連携した税金チェック

・特例適用可否の判断

・税額の概算

・手残り額の試算

④ 測量・解体・片付けもお任せ

家じまいの負担を軽減。

「売る前に、総合的な判断ができる会社」

仙台で土地売却を検討している方に最も必要なのは、

この“一気通貫の視点”です。

土地売却の税金は「売る前の準備」で9割決まる

・税金の仕組みを理解する

・特例が使えるか判断する

・建物や土地の状態を正しく把握する

・相続人間の話し合いを整える

これらができていれば、

手残り額は最大化され、後悔のない売却ができます。

逆に、

知識がないまま急いで売ると、

100～500万円以上の差が出ることも珍しくありません。

仙台で土地売却を検討されている方へ。

ぜひ一度、スイコーにご相談ください。

・仙台の郊外戸建・相続土地の相談実績多数

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