こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

・最近、高齢単身者からの問い合わせが増えているが、リスクが不安で入居を断っている

・「孤独死が起きたらどうしよう…」「残置物の処理費用は誰が払う？」という心配が常に頭にある

・保証会社が使いづらく、家賃滞納リスクが読めない

・築古のため若い世代の入居が減り、空室が長期化しはじめている

・生活保護受給者はトラブルが心配で受け入れづらい

・ひとり親・障害者・外国人の入居相談が増えるが、「もし何かあったら誰が対応するの？」と不安

実はこれらの多くが、2025年10月1日の住宅セーフティネット法改正によって大きく改善される方向にあります。

この改正は、ただの制度変更ではありません。

2025年10月の法改正で、「入居を断りがちな層」を安心して受け入れられるようになり、

空室が埋まる×家賃収入が安定する×リスクが軽減される

という“大家さんメリット”が劇的に強化されます。

以下で、大家さんにとっての“具体的なメリット”を分かりやすく解説します。

メリット①

入居者死亡後の「残置物処理」を居住支援法人が受託できるように（＝大家の最大リスクが軽減）

これまでは入居者が孤独死した際、

・残置物の処分

・費用負担

・親族との交渉

などを「大家が直接行う」例が多く、負担が非常に大きいものでした。

今回の改正で、居住支援法人が “残置物の処理” を入居者本人との契約に基づき引き受けられるように。

つまり

・家主は相続人捜しや残置物処理の“矢面”に立たなくてよい仕組みが整う。

・孤独死が怖くて受け入れられなかった方も、リスクが大きく下がる。

空室が増えている仙台市内の築古賃貸にとって、これは大きな追い風です。

メリット②

「認定家賃債務保証業者」が創設され、要配慮者の家賃滞納リスクが大幅低減

新たに国が認定する「家賃債務保証業者」が登場し、

・高齢者

・生活保護受給者

・ひとり親

・障害者

など“入居を断られやすい層”の家賃保証を積極的に引き受ける仕組みになります。

さらに住宅金融支援機構の保証保険が活用され、保証会社側もリスクを抑えられる設計に。

つまり

・これまで保証会社が受けたがらなかった層も保証付きで受け入れやすくなる

・家賃滞納リスクが大幅に下がる

結果、空室の長期化を回避しやすくなります。

メリット③

生活保護受給者の家賃が「原則・代理納付」で大家に確実に届く

生活保護世帯に対しては、自治体が家賃を直接大家に支払う（住宅扶助の代理納付）運用が強化されます。

メリットは明確です

・家賃滞納が発生しにくい

・毎月確実に入金され、安定収入となる

・保護世帯の受け入れをためらう理由が大きく減少

仙台市でも生活保護相談は年々増加しており、市内の大家さんにとって実は“最も安定的な家賃”とも言われています。

メリット④

「居住サポート住宅」制度で、見守り・福祉連携が自動的につく安心設計に

新たに創設される「居住サポート住宅」（市区町村長認定）。

この住宅に登録すると、

・見守りサービス

・定期訪問

・相談サポート

・福祉部局との連携

・生活が不安定化した際の支援

を居住支援法人が担うようになります。

つまり

・入居後のトラブル対応を大家自身が抱えなくてよくなる

・高齢単身者の入居リスクを“プロの目”で分散できる

これまで「対応しきれないから断っていた層」を受け入れられるようになります。

理由①：貸せる層が一気に広がる

高齢者・障害者・ひとり親・外国人・生活保護世帯など、

“これまで大家が慎重にならざるを得なかった層”への受け入れが

リスク低減の裏付けを持って可能になる。

結果として、空室が埋まりやすくなる。

理由②：手厚いサポートでトラブルが減る

・見守り

・家賃代理納付

・保証会社の利用

・支援法人のサポート

これらがワンセットになるため、

入居後トラブルが減り、結果的に長期入居へつながる。

理由③：築古物件でも“社会的価値”を持った住宅として評価される

築30～40年のアパートが多い仙台市では、

単なる設備競争・家賃値下げ競争では空室は埋まりにくくなってきています。

しかしセーフティネット住宅や居住サポート住宅として登録すれば、

・社会的役割のある住宅

・行政から検索できる住宅（情報提供システムへ掲載）

・セーフティネット対象者からの問合せ増加

というメリットがあり、競合物件との差別化が可能に。

◯ 家賃が安定的に入金される

◯ 空室期間が短縮される

◯ 孤独死リスク・残置物リスクが軽減

◯ 行政・支援法人のサポート付きで負担が減る

◯ 高齢社会に適応した“持続可能な賃貸経営”が実現

・建物の設備

・床面積

・耐震性

などの基準は物件によって異なるため、まずは登録可能性を確認します。

・手すり

・段差解消

・見守りセンサー導入

などは入居率を大きく左右するポイントです。

仙台市には複数の居住支援法人があります。

物件の特徴に合わせて相談し、連携を図ることで

安定経営につながる仕組みが完成します。

仙台の大家さんが安心して制度を活用できるよう、スイコー不動産では

・登録要件の診断（セーフティネット住宅／居住サポート住宅）

・物件の現地調査と改修提案

・高齢者・配慮世帯を受け入れるための運営アドバイス

・居住支援法人との連携サポート

・空室対策としての活用戦略の策定

など、大家さんの賃貸経営をトータルに支援します。

空室が増え続ける仙台市。

その一方で、住まいを必要としている人は確実に増えています。

2025年10月の法改正は、

「断らざるを得なかった人を、安心して受け入れられる」

＝新たな需要を取り込むチャンス

を大家さんに開きました。

制度を上手く活用できれば、

あなたの物件は“社会に必要とされる住宅”として評価され、

長期安定収入をもたらす資産に生まれ変わります。

まずはカンタン相談（無料）から

「うちの物件は登録できる？」「どれくらいリスクが減る？」など何でもご相談ください。

スイコー不動産が、仙台の大家さんの安定経営をサポートします。

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