昨年実家を売った方、まだ終わっていません
3000万円控除を受けるための確定申告ガイド
物語：正しく理解している？
2026年のお正月。
去年、相続した実家を売り切って、ようやく肩の荷が下りた。
空き家の管理からも解放され、固定資産税の心配も減り、家族の予定もやっと立てやすくなった。
そんな時、テレビで流れる確定申告のニュース。
申告会場の混雑、書類の山、スマホで申告が増えたという話題。
ふと手が止まります。
あれ、自分も関係あるのだろうか。
いや、売却益は出たとしても、3000万円控除の枠の中に収まるはず。
税金がゼロなら、税務署に行く必要はないんじゃないか。そう思いたい。
でも同時に、心のどこかで不安が湧く。
仲介の担当者からは控除の話を聞いた気もするが、手続きの詳細までは覚えていない。
家族に聞かれても、はっきり答えられない。
面倒な申告は、できれば避けたい。
けれど、もし勘違いだったら。数百万円の話になったら。
そう考えると、安心していたはずの正月が、急に落ち着かなくなるのです。
3000万円控除は自動適用ではありません。
税額がゼロになるケースでも、特例を使うなら確定申告が必須です。
国税庁の案内でも、特例の適用を受けるには一定の書類を添えて確定申告が必要だと明記されています。
そして申告を忘れると、本来なら控除でゼロにできたはずの利益に、正規の税率で課税される可能性が出ます。
長期譲渡所得なら、所得税15％に住民税5％がかかり、復興特別所得税も上乗せされます。
たとえば譲渡所得が1500万円なら、税額だけでおおむね300万円前後。
ここに、期限後だと無申告加算税などのペナルティが重なり得ます。
面倒くさい。これは私も、気持ちはよく分かります。
ただ、面倒くささを放置した代償が大きすぎる。それがこのテーマです。
制度の仕組み：確定申告は証明手続き
この特例は、税務署が自動で探してくれる制度ではありません。
要件を満たしていることを、書類で示して、申告で届け出て、初めて税金ゼロが認められます。
要件自体は細かいのでここでは全部は書きませんが、ポイントは次の通りです。
・相続した被相続人の居住用家屋や敷地等であること
・売却期限など、期間の条件があること
・確認書など、自治体発行の書類で要件を裏付けること
制度の概要や期限感は国交省の説明も参考になります。
スケジュール：令和7年分は2月16日から3月16日まで
2025年に売ったなら、申告するのは令和7年分の確定申告です。
受付期間は、2026年2月16日（月）から3月16日（月）まで。国税庁が会場案内で明示しています。
さらに言うと、e-Taxは早ければ1月上旬から動きます。
確定申告書等作成コーナーも令和8年1月上旬公開予定とされています。
だからこそ、私は1月からの準備を強く勧めます。
必要書類：時間がかかるのは市町村発行の確認書
申告書そのものより、集めるのに時間がかかる書類があります。
代表が被相続人居住用家屋等確認書です。
自治体が発行し、確定申告で提出する重要書類になります。
申告準備の基本セットは次のイメージです。
・売買契約書、重要事項説明書、仲介手数料など売却関連書類
・登記事項証明書
・被相続人の住民票の除票、戸籍関係
・被相続人居住用家屋等確認書（市町村発行）
・譲渡所得の内訳書など申告書類一式
失敗の典型例があります
売っても利益は大して出ていないし、控除があると聞いたから大丈夫。
そう自己判断して、確定申告をしない。
数か月後、税務署から連絡や通知が届く。
利益がゼロ扱いになっていない。特例の申告がないのだから当然です。
結果、譲渡所得に課税。さらに期限を過ぎていれば、無申告加算税なども乗りやすい。
怖いのは、本人が悪意ゼロでも起きることです。
だから私はこのテーマだけは、少し厳しめに言います。
確定申告は任意ではなく、節税の最後の鍵です。
1月にやることは、書類集めの前倒し
1月のうちに、最低限これだけは揃えてください。
・売買契約書など売却資料のコピー
・相続関係の戸籍、住民票除票
・確認書の申請準備（必要書類の確認、役所窓口や郵送の段取り）
早めに動くほど、2月以降の精神的負担が激減します。
自分で行くか、税理士に頼むかの判断基準
自分でいけるケース
・名義が単純で、相続人間の権利関係が整理済み
・売買が1回で、取得費や譲渡費用の資料が揃っている
・確認書の取得がスムーズにできる
税理士に頼むべきケース
・共有名義が絡む、相続人が多い
・取得費不明で資料が散逸している
・売却前後で解体、耐震改修など手続きが複雑
・特例の使い分けや他制度との関係が不安
仙台ローカルでの注意点
１）申告会場はアズテックミュージアム、混雑は前提
令和7年分の確定申告会場（仙台国税局管内）の案内では、仙台エリアの会場としてアズテックミュージアムが掲載されています。
会場相談を使うなら、入場整理券や事前予約（LINEを使う運用）が前提になっています。
これも国税庁の会場案内に明記されています。
正直、会場に行けば何とかなる、は危険です。
書類が揃っていないと、その場で詰みます。
２）どの税務署の管轄かを先に確認する
仙台市内でも、区や地域で管轄が分かれます。
仙台市の案内では、泉区は仙台北税務署、若林区は仙台中税務署、太白区は仙台南税務署などと整理されています。
自分がどこに行くべきかを、1月のうちに決めてください。
スイコー不動産だからできること
売却が終わったら、それで終わり。私はそうは考えていません。
特に相続した実家の売却は、売って終わりではなく、申告まで終えて初めて完了です。
当社ができるのは、次の実務サポートです。
・お客様ごとの必要書類をリスト化し、抜け漏れを潰す
・売買時の資料一式を整理し、申告に使える形に整える
・複雑なケースは、提携税理士への橋渡しで迷いを止める
申告そのものは税理士業務の領域があるため、私たちが直接代行できない部分もあります。ですが、書類準備の地獄を減らすのは、不動産側のサポートで十分にできます。ここは任せてください。
今のうちに段取りを
申告の時期が近づくと、書類の山を見て手が止まります。
そこから慌てても、確認書はすぐ出ません。
書類の山を見て途方に暮れる前に。
売買時の資料一式を持って、まずは当店へ整理しに来てください。
必要書類を並べ、足りないものを特定し、2月16日からの申告を確実に終わらせる段取りを一緒に作ります。
澤口 司（株式会社スイコー 代表取締役 /一級建築士 /宅地建物取引士 /AFP）
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よくある質問
Q1：利益が出ていなくても申告は必要ですか？
A：3000万円控除を使うなら必要です。税額がゼロでも、特例は申告して初めて認められます。
Q2：税理士にお願いすると費用はいくらくらいですか？
A：内容の複雑さで変わります。共有や取得費不明などがあると高くなりやすいので、まず資料を見て整理してから見積もりを取るのが現実的です。
Q3：売却した翌年だけ申告すればいいのですか？
A：基本は翌年の確定申告で完了です。2025年に売却したなら、2026年2月16日から3月16日が本番です。
お好みの方法でご相談ください。
受付時間：10:00～12:00、13:00～17:30（定休日：日曜日）
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仙台不動産情報ライブラリー
（運営：株式会社スイコー）の
澤口（さわぐち）でした。
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