こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

実家を売る期限は「3年目の年末」

3000万円控除を逃して大損しないために

物語：1日で数百万円変わる

12月の夜。

仕事を終えて、リビングのカレンダーを見た瞬間に、ため息が出ます。

もう年末だ。

結局、今年も実家の片付けが進まなかった。

相続してから数年、鍵は持っているのに、郵便物の確認と草刈りだけで精一杯。

仙台の冬は早く暗くなるので、週末に行こうと思っても腰が重い。

そんな時に頭をよぎるのが、売るかどうかの話です。

でも、まだ決めきれない。

兄弟とも話がまとまらないし、解体の見積もりも取れていない。

春になったら動こう。

そうやって先送りにしてしまう方を、私は何人も見てきました。
問題は、片付くかどうかではありません。

税務署が決めた期限が、カレンダーに関係なく近づいていることです。

ある日、税理士さんから一言言われて青ざめるんです。

空き家の3000万円控除、今年の12月31日が締切ですね、と。

期限を1日でも越えたら、税金が数百万円変わることがあります。

家の中の段ボールより、まず期限を片付ける。

年末は、その現実を突きつけてきます。

特例をうまく使えば税金がゼロになることも

不動産を売って利益が出ると、譲渡所得に税金がかかります。

ざっくり言うと、所有期間が長い物件でも約20％前後です。
ところが、相続した空き家には、譲渡所得から最大3000万円を差し引ける特例があります。

うまく使えば税金がゼロになることも珍しくありません。
ただし、この特例には鮮度があります。

期限を過ぎた瞬間、ただの課税取引になります。

譲渡所得から最大3000万円控除

ここで言うのが、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例です。

一定の要件を満たして売却すると、譲渡所得から最大3000万円（条件により2000万円）を控除できます。

ポイントはデッドラインです。
結論から言うと、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。

これが、逃げ道のない締切です。

実務上は、原則として相続開始の日（多くは亡くなられた日）から数えて、3年目の年末が締切になります。
さらに制度自体の適用期間もあり、売却は令和9年12月31日までの枠内である必要があります。

そして、古い実家で特に多いのが旧耐震です。

原則として昭和56年5月31日以前に建築された家が対象で、耐震基準を満たすか、解体して更地渡しなどの要件が絡みます。

令和6年1月1日以後の譲渡では、売った後に買主が翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行う形も対象に入るなど、実務が少し前に進みました。

なお、親御さんが老人ホーム等に入所していたケースでも、一定要件を満たせば対象になり得ます。

ここは勘違いが多いので要注意です。

失敗例：年末の壁

私のところに相談に来られた方で、いちばん悔しいパターンがあります。
あと少し高く売りたい。

春になれば動く人が増えるから。

そう言って年を越してしまったケースです。

例えば、譲渡所得が2500万円出るとします。

特例が使えれば税金はゼロ近くまで落とせます。

ところが期限を越えると、約20％で500万円前後の税負担が現実になります。

売却価格を50万円上げるために粘った結果、税金で500万円持っていかれる。

これが、年末の壁の怖さです。

成功するためのポイント

1つ目。期限ギリギリで動かないことです。

夏から秋には動き始めてください。

売却は、思っているより工程が多いです。

測量、境界、残置物、解体、耐震、買主の住宅ローンなど、どれも遅れる原因になります。

2つ目。契約日ではなく、譲渡日を意識することです。

税務上、資産を譲渡した日は原則として引き渡した日です。

つまり、12月31日までに決済と引渡しまで終わっている状態が基本になります。

契約で安心して年を越すのは危険です。

年末は相談が増えやすい

仙台市内でも、冬場と年度末は解体の相談が増え、日程が取りにくくなりがちです。

更地渡しの条件があるなら、解体見積もりと工程確認を先に押さえる。

ここを外すと、期限に間に合いません。
雪や凍結で工程が読みにくい週もあります。

締切がある案件は、冬をまたがない段取りが安全です。

スイコー不動産だからできること

私は一級建築士として建物の状態と耐震の論点を整理し、宅地建物取引士として売却の進め方を設計し、AFPとして税負担の落とし穴を先回りして潰します。
解体見積もりの手配、売却査定、販売戦略、必要書類の段取り、確定申告時の税理士紹介まで、全部まとめて私がコーディネートします。
市区町村で発行される被相続人居住用家屋等確認書の段取りも、最初から逆算して進めます