こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

富谷市の団地内に建つ、延床30坪ほどのシンプルな建売住宅。15年前、家族3人での新しい生活を夢見て、当時3,000万円弱で購入した。派手さはないけれど、生活導線が分かりやすく、無駄のない間取りが気に入っていた。

しかし今年に入り、夫婦で何度も話し合いを重ねた結果、離婚することになった。中学生の娘は奥さんが引き取り、奥さんは実家へ戻った。静かになった家のリビングでひとり過ごす時間が増えるにつれ、これから20年続く住宅ローンを一人で支払っていく現実が重くのしかかってきた。

「売れるなら、できればローンをゼロにしたい…

せめて残債を減らして、次の生活のスタートに備えたい。」

そう考え、銀行へ相談すると「売却でローン完済を目指すなら、適正価格より安く売るのは絶対に避けるべき」と言われた。ネットで調べるうちに目についたのが、“レインズ(REINS)”という不動産流通システム。一般の人は見ることができないが、不動産会社同士の情報共有に使われる「プロ限定の市場」だと知り、「レインズを上手に使える業者を選ぶことが、高く売るカギになる」と確信した。

自分の家をどう売れば良いのか。一番の不安は「安売りせず本当に高く売れるのか」という点だった。

同じ家でも、売り方次第で“数百万円の差”が生まれることがあります。

特に、住宅ローンが残っている場合は“いくらで売れるか”がその後の生活を左右します。

しかし現実には、

・不動産会社がレインズを十分に活用していない

・専任媒介を任せたが市場への情報公開が遅い

・価格査定が甘く、最初から低い価格で売り出してしまう

こうした理由で、本来ならもっと高く売れたはずの家が、適正価格より安く売られてしまうケースが少なくありません。

あなたの家を“適正価格以上で売る”には、正しい業者選びと、レインズの活用状況を見極めることが不可欠です。

国交省が設置し、不動産業者のみが利用できる公的な流通システム。

売却依頼を受けた業者は、一定期間内に物件情報をレインズへ登録する義務があります。

・専属専任媒介：5日以内に登録

・専任媒介：7日以内に登録

・一般媒介：登録義務なし（任意）

登録されると、全国の業者があなたの家を閲覧できるようになります。

つまり、レインズは“プロが取引する本当の市場価格”が分かる場所であり、買主候補を広く集めるための最重要ツールです。

売却額で残債を完済するためには、

①市場相場に基づいた適正価格設定

②短期間で効率的に買主を見つける仕組み

この2つが極めて重要。

レインズを正しく扱わない業者に任せると、売却期間が無駄に延び価格交渉でも不利になります。

１．レインズ登録が遅れる

担当者のミスや意図的な囲い込み（自社の客にだけ売ろうとする行為）により情報公開が遅れると、売却機会が減り数ヶ月売れ残る原因に。

２．写真・間取り図が簡素すぎる

レインズでは不動産業者が物件情報を元に顧客へ紹介するため、写真が暗い、情報が少ないというだけで「紹介されない物件」になります。

３．価格設定を誤る

最初の数週間で反響が薄い＝価格か情報公開に問題があります。

最初から低すぎても、高すぎても失敗につながります。

４．ローン残債の確認不足

売却価格と残債のバランスを誤ると、自己資金が必要になる危険性があります。

1. レインズ登録の証明書（登録証）を必ず確認する

登録日／公開状況／写真点数を必ずチェック。

登録証の提示を渋る業者は避けるのが鉄則。

2. 専任媒介で「情報公開を積極的に行う業者」を選ぶ

囲い込みを避けるため、不動産会社が「他社への紹介も歓迎です」と明言しているかは重要。

3. 価格設定は“査定額の根拠”が必須

近隣成約事例を3件以上示せる業者が信頼できる。

4. 住宅ローン残債とのシミュレーションを行う

売却価格・ローン残債・諸費用の総額を最初に把握し、

手残りがプラスになるのか必ず確認すること。

仙台・富谷周辺では、

・富谷市や泉区は新築の供給が多く、築15年の中古は「状態の良さ」と「価格の妥当性」が最重要

・仙台北部エリアの動きは季節によって差が大きい（特に冬季は反響低下）

・地盤情報・造成時期が買主の検討材料になりやすい

このため、

建物の状態・修繕履歴・写真の質が他エリア以上に価格へ直結します。

スイコーは建築士 × 施工会社 × 不動産のワンストップ。

☆建築士が建物を診断

築15年のローコスト住宅でも、

・外壁

・屋根

・給湯器

・基礎

など、専門家の診断書をつけることで高値売却につながります。

☆施工会社だから“修繕”まで即応

軽微補修で印象が大きく向上。

費用をかけずに売却価格を上げる方法を提案。

買い主さん入居後の会員制度アフターサービス（入会費・年会費無料）を提供

☆不動産部門がレインズ活用を徹底

登録証の即時提示、他社への積極紹介、囲い込みゼロを宣言しています。

「建物の価値を最大化した上で売る」

これがスイコー不動産が提供できる最大の強みです。

住宅ローンが残っていても、正しい売り方をすれば“手残りプラス”は十分目指せます。

レインズの活用状況、建物の診断、売却戦略までワンストップで確認できます。

まずは無料相談へ。

あなたの家が “いくらで売れて、いくら残るのか”

建築士と不動産の両視点から具体的にお伝えします。

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