澤口 司
こんにちは、株式会社スイコーの澤口です。
今日から5月。最大12日間とのGW、後半に入りました。我が子達、今日帰ってくる次女のみです。4月に名古屋から東京へ転勤になったので、以前よりは帰ってきやすくなったみたいです。さて、ゴールデンウィークに実家へ帰省する方へ。久しぶりの家族団らんですが、お寿司を食べる前に少しだけ真面目な話をしませんか？親が元気なうちに確認しておかないと、将来大変なことになる「実家の相続」。喧嘩にならずに切り出す会話のヒントとチェックリストを公開します。
仙台の実家じまいと相続対策
帰省時の家族会議と権利証確認
縁起でもない、と怒られないスマートな切り出し方
おすすめの切り出し方は、この3つです。
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「もしもの時に、子どもが困らないように“場所だけ”教えて」
→ 親のためではなく“家族の手間を減らす話”にします。 -
「相続登記が義務になったって聞いたから、書類の場所だけ確認したい」
→ “制度が変わったから”は最強の言い訳です。 -
「今日は楽しく過ごしたいから、5分だけチェックさせて」
→ 時間を区切ると、親御さんも身構えにくいです。
ポイントは、「今日決めない」宣言。
「結論は今日出さない。まず場所だけ共有しよう」
これで空気は重くなりません。
チェック①：家の権利証と実印はどこにある？
まずはここ。理由は簡単で、将来いちばん探す羽目になるからです。
権利証って、どれのこと？
世代で呼び方・形式が違います。
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古い世代：登記済証（いわゆる権利証）
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新しい世代：登記識別情報通知
どちらも「その不動産の持ち主に関する重要書類」です。売却や担保設定の場面で、本人確認の材料として扱われることがあります。
ここは正確に：再発行はできません
登記識別情報（いわゆる権利証）は、なくしても再発行できません。
ただし、手続き自体が不可能になるわけではありません。
代替手続き（事前通知など）で進められるケースがありますが、時間と手間が増えやすいのが現実です。
「実印」もセットで
実家の名義変更や売却では、実印・印鑑証明が必要になる局面が出てきます。
「権利証」「実印」「印鑑証明カード（ある場合）」は、“場所が命”です。
チェック②：隣の家との境界杭は見えているか
次は外に出て、家の周りを一周しましょう。散歩ついでで十分です。
見るポイントはこれだけ。
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境界杭（境界標）が見えているか
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ブロック塀やフェンスが「境界っぽい場所」に自然に収まっているか
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角の杭が見当たらない／草木で埋もれている／塀が明らかに越境していそう
ここは誤解されやすいので言い方を正確にします。
境界確認（測量や境界確定）が法律上いつも必須とは限りません。
ただ、境界が曖昧だと、将来「売りたい」「分けたい」となったときに、買主が不安になったり、手続きが止まったり、トラブルの火種になりやすい。だから実務的に重要です。
GWの目的は「確定」ではなく、“杭がありそうか／無さそうか”の把握だけでOKです。
チェック③：雨漏りやシロアリ。家の健康状態を目視確認
相続の話は重くても、家のメンテ話なら入りやすい。ここも“確認だけ”で十分です。
室内（5分でOK）
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天井や壁のシミ（雨漏りの疑い）
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窓回りのカビ・結露跡
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床のフワフワ・傾き感
屋外（散歩ついで）
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基礎のひび割れが増えていないか
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木部が湿っていないか（デッキ・勝手口回りなど）
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羽アリの形跡、土の筋のような跡（気になるなら写真だけ撮る）
直すかどうかは今日決めない。
でも、状態を家族が共通理解しているだけで、将来の判断が一気に楽になります。
一番大事なこと。「お父さん、この家どうしたい？」を聞く
結局ここが、いちばん大事です。
そして、聞き方で結果が変わります。
おすすめは「条件付き質問」です。
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「もし施設に入ることになったら、家はどうしたい？」
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「体がきつくなったら、住み替えたい？それとも住み続けたい？」
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「売るなら“いつ頃”がいいと思う？」（“売るかどうか”は今決めない）
親御さんの本音は、1回で出ません。
だから今日は、方向性を“ひと言”聞ければ十分です。
「ありがとう、兄弟にも共有しておくね」
これで、家族会議は揉めずに前進します。
2024年から相続登記は義務です
ここは言葉を正確にします。
2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した場合の相続登記が義務化されました。
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期限：原則、相続（取得）を知った日から3年以内
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正当な理由なく怠った場合：10万円以下の過料の対象になり得ます
（※罰金ではなく過料です）
さらに重要なのは、古い相続で名義が止まっているケースです。
すでに起きている相続でも、未登記のままだと後で相続人が増え、話がまとまらず、売却も進まず、結果的に家族が苦しくなることがあります。
だからGWに最低限、「名義は誰のまま？」だけでも確認しておく価値があります。
よくある質問（Q&A）
Q1. 権利証が見つかりません。もう売れないですか？
A. 売れないわけではありません。再発行はできませんが、代替手続きで進められることがあります。ただ、時間と手間が増えやすいので、まずは「どこに保管していたか」を家族で洗い出しましょう。
Q2. 相続登記は「相続から3年以内」ですか？
A. 厳密には「相続（取得）を知った日から3年以内」が原則です。放置は10万円以下の過料の対象になり得るので、早めの段取りが安心です。
Q3. 境界杭がないと売却できませんか？
A. 物件や買主次第ですが、境界が曖昧だと不安要素になりやすいです。杭の有無、測量図の有無だけでも把握しておくと、次の一手が打ちやすくなります。
お好みの方法でご相談ください。
受付時間：10:00～12:00、13:00～17:30（定休日：日曜日）
この記事を書いた人
澤口 司 株式会社スイコー 代表取締役
一級建築士・宅地建物取引士・Affiliated Financial Planner。「建築」と「不動産」の両面から、資産価値を守る提案。複雑な相続問題も、プロの知見でシンプルに解決へと導きます。