こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

 

中古住宅の購入は、価格の魅力や立地の良さから人気が高まっています。 しかしその一方で、購入後に思わぬトラブルに巻き込まれるケースが増えていることをご存じでしょうか？

その背景にあるのが、2020年4月に施行された「改正民法」。 従来の“瑕疵担保責任”が“契約不適合責任”へと変わり、売主・買主双方に求められる理解が大きく変わりました。

この記事では、

• 契約不適合責任とは何か

• 実際にどんなトラブルが起きているのか

• どうすれば後悔しない購入ができるのか

 

を、一般の方にも分かりやすく解説します。

契約不適合責任とは、契約書に記載された内容と実際の物件が違っていた場合に、売主が負う責任のことです。

買主は、以下のような請求ができます。

• 修補や代替物の引渡し（履行の追完請求）

• 代金の減額請求

• 損害賠償請求

• 契約解除

つまり、売主側の説明不足や認識違いがあると、後から大きなトラブルに発展する可能性があります。

中古住宅では、以下のような不適合が特に多く見られます。

 

1. 物理的な欠陥（雨漏り・シロアリ・構造不良など）

契約時に説明されていなかった欠陥が後から発覚すると、契約不適合に該当します。

特に築年数が古い住宅では、床下・屋根裏・構造部分の劣化が見落とされがちです。

 

2. 法律的な問題（再建築不可・用途制限など）

「建て替えできない」「増築できない」などの制限が説明されていなかった場合もトラブルに。

買主は購入後に気づいても取り返しがつきません。

 

3. 環境的な問題（騒音・悪臭・近隣トラブル）

周辺環境の説明不足も契約不適合に該当することがあります。

生活に大きく影響するため、後悔の声が多いポイントです。

 

4. 心理的瑕疵（事件・事故・自殺など）

告知義務があるにもかかわらず説明されていなかった場合、買主は心理的抵抗から契約解除を求めることがあります。

実は、トラブルの多くは

• 売主が知らなかった

• 不動産会社が説明しきれなかった

• 買主が確認すべき点を理解していなかった

という“認識のズレ”から生まれます。

中古住宅は新築と違い、一つとして同じ状態の物件はありません。 だからこそ、購入前の調査が極めて重要になります。

不動産会社は買主に対して、インスペクション業者の斡旋について説明する義務があります。 しかし、この説明が非常に分かりにくく、「結局どうすればいいの？」と迷う方がほとんどです。

結論としては、

耐震診断や補強工事の実績が豊富なインスペクション業者に依頼することが最も安全です。

理由はシンプルで、 “見抜ける目” を持っているかどうかで、調査の精度が大きく変わるからです。

• 構造の弱点

• 経年劣化の進行度

• リフォーム可能範囲

• 耐震性の不足

• 隠れたリスク（雨漏り・白蟻など）

これらは、経験豊富な専門家でなければ判断できません。

中古住宅購入で後悔する人の多くは、 “知らなかった” “確認しなかった” が原因です。

• 契約不適合責任の理解

• 物件の正確な情報開示

• 専門家によるインスペクション

• 契約書の内容確認

 

これらを押さえることで、安心して中古住宅を購入できます。

私は、 建築の専門知識・耐震診断の経験・不動産取引の実務 この3つを組み合わせて、購入前の不安を“見える化”するお手伝いをしています。

• この物件は買って大丈夫？

• リフォームはどこまで可能？

• 耐震性は？

• 将来の資産価値は？

• 契約内容に問題はない？

こうした疑問を、購入前にすべてクリアにしておきませんか？

 

気になる物件がある方も、これから探す方も、気軽にご相談ください。 専門性を活かした“後悔しない中古住宅購入”を、しっかりサポートします。

 

今検討中の物件があれば、その情報を少し教えていただければ、より具体的にアドバイスできます。

※不動産事業者間の情報が毎日届くAI情報ツールは

下記よりご利用下さい。

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中古を買ってリノベという

新しい住生活スタイル

 

仙台市内で活動する

仙台不動産情報ライブラリー

（運営：株式会社スイコー）の

澤口（さわぐち）でした。

 

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