後悔しない中古住宅購入へ-“業者売主”の物件を選ぶ前に知っておきたい「契約不適合責任」のポイント
物語：お子さんが来春入学を控えた30代夫婦の不安
「来年はいよいよ小学校入学だね。そろそろ本格的に家を決めないと…」
仙台市泉区に住む30代夫婦のTさんご夫妻は、保育園に通う6歳の娘さんが来春に入学を控え、落ち着いた環境で子育てできる住まい探しを始めました。
第一の条件は仙台市にこだわらず小学校と中学校の評判が良いエリア。
調べていくうちに、富谷市の明石台と東向陽台が候補に上がり、ここ数ヶ月は毎日のようにSUUMOやアットホームをチェックして、土地勘や相場感を少しずつ掴んできました。
ある日、二人の目に飛び込んできたのが、
「不動産業者が売主」「リフォーム済み」「値ごろ感あり」の中古住宅。
「仲介手数料もかからないし、リフォーム済みならすぐ住めるね！」
「これ、いいんじゃない？」
期待が高まり、すぐに問い合わせようとしたご夫妻。
しかし、念のためその不動産会社の口コミを検索すると…
・「対応が雑だった」
・「契約後のアフターが微妙」
・「不具合が見つかったが取り合ってもらえなかった」
気になる投稿がちらほら。
「リフォーム済みで見た目はキレイでも、本当に大丈夫なの…？」
「業者売主って、安心なんだっけ？逆にリスクがあるのかな…？」
せっかく見つけた“理想の物件候補”が、一気に心配の種へと変わってしまいました。
中古住宅 × 不動産業者が売主の重要な注意点
そこで絶対に知っておくべきなのが、2020年4月に大きく変わった
「契約不適合責任」です。
2020年4月の民法改正で、これまでの“瑕疵担保責任”は廃止され、
より買主保護を意識した「契約不適合責任」に一本化されました。
しかしこの制度、きちんと理解していないと誤解やトラブルの原因になります。
特に今回のような
「不動産業者が売主、買主は個人」というケースは、
法律上「手厚く保護される場面」と「逆に注意が必要な場面」が存在します。
不動産業者が売主の中古住宅を買うときの“安心ポイント”と“気をつけるべき落とし穴”
【安心ポイント①】不動産業者売主は「免責」が基本的に許されない（宅建業法40条）
個人同士の売買と違い、不動産会社が売主の場合、
“契約不適合責任を負いません”という免責条項は無効です。
・完全免責は原則NG
・「責任期間を2年以上」にするのが法律上の最低ライン
・設備だけ短縮するなども個別に規定が必要
つまり、業者売主の中古住宅は、
法律上ある程度の保護が必ず付くということです。
【安心ポイント②】契約不適合があった場合の買主の権利が明確に
契約内容と違う不具合があった場合、買主は次を請求できます。
１．補修（追完）
２．代金減額
３．損害賠償
４．契約解除（重大な場合）
どれを選ぶかは状況次第ですが、
業者売主の場合「補修対応」や「減額」で調整するケースが多いです。
【安心ポイント③】不具合を“知ってから1年以内”に通知すれば権利行使できる
改正民法では
不適合を知ってから1年以内に通知すれば権利が残る
とされています。
通知は口頭より「メール・書面」が安心。
証拠として残すことが重要です。
しかし、落とし穴もあります
【落とし穴①】「リフォーム済み＝安心」ではない
リフォームの範囲は様々です。
・クロス・床の張り替えだけ
・設備交換なし
・下地や構造部分は手を加えていない
表面的にキレイなだけで、
内部の劣化や雨漏り跡が残っているケースも少なくありません。
【落とし穴②】見えている不具合は“契約不適合”にならない可能性
内見時に明らかに分かる
・外壁クラック
・床のたわみ
・建付け不良
などは、後から主張しにくい点に注意。
【落とし穴③】信用力の低い不動産会社だと対応がシビア
いくら法律で買主が保護されていても、
“どう対応するか”は結局その会社次第です。
口コミや対応力を調べて不安になったTさん夫婦の疑問は非常に正しい判断です。
では、どうすれば後悔しないのか？
①「契約内容」を細かくチェック
物件状況報告書、付帯設備表、リフォーム内容などを必ず確認。
②「責任期間」を確認
業者売主なら最低2年以上。設備は別途チェックを。
③「インスペクション（建物状況調査）」を依頼
第三者の建築士が診断することで安心度が変わります。
④「既存住宅売買瑕疵保険」付き物件を選ぶ
不具合発生時、売主ではなく保険会社が補修費を負担してくれる仕組みです。
スイコー不動産が選ばれる理由
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当社は、建築士事務所 × リフォーム会社 × 不動産会社を兼ね備える、
仙台エリアでも数少ない“ワンストップ型の住宅専門店”です。
・一級建築士が建物をチェック
・リフォーム済み物件の施工内容を専門的に判断
・契約不適合責任のポイントを丁寧に解説
・入居後も不具合や相談に対応
・アフターサービスを受けられる会員制度（入会費・年会費無料）へ入会可
→24時間365日水回りトラブル緊急対応サービスあり
・既存住宅売買瑕疵保険へ加入できる状態かも判断
単なる売買仲介ではなく、
「家の構造・性能が分かる不動産会社」としてサポートします。
最後に
家探しは“物件選び”より“会社選び”で決まります。
富谷市の明石台・東向陽台エリアの中古住宅を検討している皆さまへ。
不安や疑問を抱えたまま、大切な住まいの購入を進めてしまうのは危険です。
まずは気軽にご相談ください。
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