こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

【中古マンション検討中の方へ】

青葉区で3LDKの中古マンションを購入した30代のAさん夫婦（3歳の子どもと3人暮らし）。

立地も間取りも申し分なし。「保育園にも近いし、これで子育てしやすくなるね」と胸をなでおろしたのも束の間――。

入居から数週間。エントランス掲示板には総会延期の貼り紙。清掃頻度が落ちたのか、共用部にホコリが目立つ。夜の駐輪場は放置自転車で通りにくく、廊下のLEDが切れても誰も直さない。

理事のなり手がいないらしく、理事会は半年以上開かれていないという。議事録を見せてもらうと、前回の大規模修繕が5年前から未実施。修繕積立金の残高も心許ない。管理会社への委託費の支払い遅延まで噂されている。

Aさんは言います。「買う前に“管理組合が機能しているか”まで、ちゃんと見ればよかった……」。

――物件そのものは良くても、管理組合の“居心地”次第で暮らしの満足度は大きく揺れます。

1．お金の急変：修繕積立金が不足→大規模修繕の遅延／一時金の徴収で家計に直撃。

2．暮らしの質低下：清掃・点検の遅れ→ゴミ置き場や共用部の荒れ、設備故障の長期化。

3．安全リスク：外壁タイル・防火設備・給排水の更新遅れ→事故・行政指導の恐れ。

4．資産価値の棄損：売却時に“管理不全”が敬遠され価格・成約率に悪影響。

5．意思決定が止まる：総会不開催・議事録不備・監査不在→何も決められない状態に。

“良い管理”を公的に見える化する制度（後述の管理計画認定制度や管理適正評価）も整備され、購入前の判断材料に活用できます。

・仙台市の「管理計画認定マンション」リストを照合

　市が認定する“一定水準の管理・修繕計画を備えたマンション”。物件名で検索できます。

・国交省ポータルの制度解説で基準を理解

　管理・修繕・会計などの基礎要件を確認。購入前のヒアリング観点が明確に。

・「マンション管理適正評価（★）」の開示があれば確認

　運営・建物・長期修繕など30項目程度を点数化。★の数そのものより、低評価項目の改善方針が重要。

金融面でも追い風：中古マンションで一定の条件を満たす物件はフラット35の“物件検査省略”が可能（例：らくらくフラット35、条件は要確認）。管理の良さは資金計画のスムーズさにも繋がります。

1．総会・理事会の議事録：開催頻度／定足数／反対意見の扱い。

2．長期修繕計画書：工事項目・周期・費用・収支計画。5年に1度は見直しが望ましい。

3．修繕積立金の残高と積立方式：将来の不足見込み／増額履歴。

4．滞納状況：総額・戸数比・回収方針。

5．大規模修繕の実施履歴・次回計画：見積・範囲・選定プロセスの透明性。

6．法定・任意点検報告：EV・消防・給排水・受水槽・外壁の調査と是正記録。

7．管理規約・使用細則：標準管理規約準拠／監事・会計フロー／民泊・反社条項など。

8．管理会社の委託契約書：仕様・頻度・常駐/巡回・変更履歴。

9．共用部保険：更新状況・免責・付帯特約。

制度・基準理解の裏付けとして、管理計画認定制度や標準的評価項目の公開情報を併読すると“良い/悪い”の線引きが掴みやすくなります。

・掲示板：総会告知、議事録要旨、注意喚起の質。

・ゴミ置き場・駐輪場：ルール順守・放置自転車の扱い。

・共用部：清掃の行き届き、タイル浮き、クラック、苔・錆の放置。

・管理員・清掃員へのヒアリング：苦情の傾向／夜間騒音／理事のなり手不足。

・宅配BOX・防犯カメラ：稼働状況と故障時の対応速度。

・駐車場（機械式含む）：点検記録・故障率・更新計画。

・空室・賃貸比率：合意形成の難易度の参考に。

・総会が年1回未満／定足数割れが常態化。

・議事録が要点不明／決算が科目のみで注記なし。

・長期修繕計画が古い（5年以上見直しなし）／積立方式が実態に不適合。

・点検報告未提出／是正勧告への対応遅延。

・管理規約が旧版のまま（最新の標準管理規約や条項を反映せず）。

（上記は、認定制度や評価制度が重視する基本観点に反します。）

・仙台市の認定リスト照合：青葉区の該当物件も複数公表。一次スクリーニングに有効。

・宮城県の制度ページ：制度の基準・申請・相談ダイヤルを把握。

・法改正の追い風：管理不全・老朽化への対処強化、再生手法の整備など、区分所有法等の改正が進展。将来の合意形成や再生も見据えたい。

・管理計画認定の有無（仙台市）：あれば強いプラス。なければ即NGではないが、書類＋現地の精査を。

・管理適正評価（★）：★の数よりも、低評価項目の改善計画の有無が肝。

1．候補物件を市の認定リストで照合→“良い管理”が可視化。

2．仲介に“購入前書類”一式の開示請求（上記9点チェック）。

3．内見日に“現地7項目”を確認（掲示板・清掃・設備）。

4．赤信号サインがあれば、仙台市の相談枠やマンション管理士／建築士に第三者目線で見てもらう。

5．資金計画でフラット35を検討するなら、検査省略の該当性も確認（らくらくフラット35等）。

購入前に“管理組合の健全度”を5分で判定

・『管理組合チェックリスト（仙台版）A4』を無料配布中

・物件名・所在地がわかれば、当社で公的リスト照合＆書類の見方をアドバイス

・LINEで即受取＆個別相談OK

「物件名／住所／築年／気になる点」をメッセージで送ってください。認定・評価の有無と、確認すべき書類項目を返信します。

新築・中古を問わず、“管理”は建物の寿命と家計の安定を左右する“もう一つの性能”です。青葉区のように築年がバラつくエリアほど、管理の質差が生活満足度と将来の資産性を分けます。

「間取り」と同じ熱量で「管理」を見れば、後悔の多くは避けられます。私たちが第三者的な視点で伴走します。

・仙台市：管理計画認定マンション一覧・制度案内（認定マンションを公表） 仙台市公式サイト

・国交省：マンション管理計画認定制度・ポータル（制度の趣旨と基準） 

・一社 マンション管理業協会：管理適正評価（★）・評価サイト（評価の見方） 

・住宅金融支援機構：中古マンションらくらくフラット35（物件検査省略の条件） 

・法改正の動向：マンション再生・区分所有法等（管理不全対策・再生手法） マンション管理・再生ポータルサイト

無料でお使いいただけます。

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中古を買ってリノベという

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