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を運営しているスイコーの澤口（一級建築士、宅地建物取引士）です。

階高（かいだか）とは、ある階の床面から、すぐ上の階の床面までの高さのことです。室内の床から天井までの「天井高」とは異なり、床下・天井裏の設備スペースを含んだ建物の構造上の高さを指します。

• 階高 ＝ 天井高 ＋ 床スラブの厚さ ＋ 床下・天井裏のスペース
• マンションの階高の目安：古い物件で約2,550〜2,700mm、近年の物件で約2,900〜3,000mm
• 階高が高いほど二重床・二重天井を採用しやすく、リフォームの自由度や配管のメンテナンス性が高い

この記事では、階高と天井高の違い、年代別の平均値、そして中古マンション選びで階高を見極める具体的な方法を、一級建築士の視点から解説します。

階高は「かいだか」と読みます。建築用語で、ある階の床面（床スラブの上端）から、すぐ上の階の床面までの高さを指します。

似た言葉に「構造階高」がありますが、これは構造設計上でスラブの芯（中心）から上階スラブの芯までを測った寸法のことで、一般の物件選びで目にする「階高」とほぼ同じものと考えて差し支えありません。

マンションの販売図面やパンフレットには天井高しか記載されていないことが多いのですが、住まいの快適性と将来のメンテナンス性を左右するのは、実はこの階高です。階高にゆとりがあるほど、床下や天井裏に配管・配線用のスペースを確保でき、後述する「二重床・二重天井」構造を採用しやすくなるからです。

階高と天井高は混同されやすい言葉ですが、測る範囲がまったく異なります。

つまり、階高から天井高を引いた残りが、床下や天井裏の「見えないスペース」です。この見えないスペースの厚みこそが、配管の通し方（＝将来のメンテナンス性）を決めています。

マンションの階高は建てられた年代によって傾向が大きく異なります。一般的な目安は以下のとおりです。

※上記はあくまで一般的な目安であり、同じ年代でも物件により異なります。正確な数値は竣工図面等でご確認ください。

チェックの目安として、階高2,800mm以上あれば二重床採用の可能性が高いと判断できます。逆に階高2,700mmを下回る物件では、天井高を確保するために直床・直天井構造となっているケースが大半です。

マンションでは、主に以下の2つの構造があります。

◉ 古いマンションに多い「直床・直天井」構造

給排水管が階下の天井裏に通されている

メリット：天井高が確保しやすい、建築コストが抑えられる

デメリット：配管トラブルが階下に影響しやすい、配管交換時に共用部工事が必要になる場合も

◉ 比較的新しいマンションに多い「二重床・二重天井」構造

給排水管が各住戸の床下に配置されている

メリット：配管の交換・点検が専有部分内で完結、リフォームの自由度が高い

デメリット：建築コストが高い、場合によっては足音が響く「太鼓現象」のリスク

「気になる物件の階高は何mmなのか？」

「配管は床下と天井裏のどちらを通っているのか？」

——販売図面に階高が書かれていないことも多いため、次の3つの方法で調べましょう。

販売図面や設計仕様書に「階高」や「天井高」が記載されていることがあります。

目安としては、階高が2,800mm以上あれば二重床の可能性が高くなります。

点検口（トイレや洗面所など）を見て、配管が見えるかどうかを確認しましょう。

床に段差があったり、厚みを感じる場合は二重床であることが多いです。

竣工図面や修繕記録に「直床」「二重床」の情報が残っていることがあります。

疑問点は不動産会社を通じて確認しましょう。

Q. 階高の読み方は？

A. 「かいだか」と読みます。建築・不動産業界で日常的に使われる用語です。

Q. マンションの1階分の高さはどのくらいですか？

A. 1階分の高さ＝階高です。一般的なマンションで約2,700〜3,000mmが目安です。10階建てマンションの建物高さが約30mになるのは、階高約3,000mm×10階分だからです。

Q. 天井高が同じなら階高は気にしなくてよいですか？

A. いいえ。天井高が同じ2,400mmでも、階高が低い物件は配管が階下の天井裏を通る「直床・直天井」構造の可能性が高く、将来の配管交換やリフォームの自由度に大きな差が出ます。中古マンション選びでは天井高だけでなく階高にも注目してください。

Q. 内見時に階高を確認する方法はありますか？

A. トイレや洗面所の点検口から床下・天井裏のスペースを覗く、床の段差や踏み心地（二重床は少し沈む感触があります）を確かめる、といった方法があります。正確な数値は竣工図面や管理会社への確認が確実です。

Q. 階高が低いマンションは買わないほうがよいですか？

A. 一概にそうとは言えません。直床構造でも適切に維持管理されている物件は多くあります。ただし、将来スケルトンリフォームや水回りの移動を考えている場合は、階高の高い二重床物件のほうが自由度は高くなります。ご自身の住まい方の計画に合わせて判断することが大切です。

仙台市内でも、1980～1990年代のマンションでは階高が低い構造が多く見られます。一方、2000年代以降のマンションでは二重床・二重天井の採用が一般的です。

将来リフォームを検討される方、配管のメンテナンス性を重視される方には、階高が高く、配管が床下にある構造のマンションを選ぶことをおすすめします。

当社では、物件案内の際に階高や配管構造の確認もサポートしております。

中古マンション選びで後悔しないために、ぜひ専門的な視点から物件を一緒にチェックしましょう。

階高と配管構造は、目に見えにくいものですが、住まいの「快適性」と「将来の安心」に直結します。中古マンション選びでは、見た目や価格だけでなく、構造的な違いにも注目して判断することが重要です。

仙台エリアでの住まい探しやマンション選びについて不安や疑問がある方は、どうぞお気軽にスイコー不動産へご相談ください。

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※最終更新日：2026/7/5