こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

仙台市太白区にある実家を相続したAさん（62歳）。

子どもが独立し、そろそろ夫婦2人の暮らし方を見直そうと考え始めた頃でした。

「空き家のままでは良くないし、売却して市内中心部の便利な場所に住み替えたい」

そう思い、不動産買取業者に査定を依頼しました。

しかし、返ってきた答えは意外なものでした。

「申し訳ありません。この状態では買取は難しいです。」

理由を聞くと、

・接道が狭く再建築が難しい

・建物は雨漏りがあり、補修に多額の費用が必要

・境界も確定していないため、トラブルの可能性がある

など、次々と問題点が出てきます。

Aさんは思いました。

「こんな状態では、どこに相談しても売れないのでは？」

「まず何から手をつければいいのか、全然分からない……」

しかし実際には、

「売れない」家のほとんどは、“正しい順番で” 整えれば売却可能な状態に戻るのです。

本記事では、仙台の中古住宅を熟知したスイコー不動産が、

“売れる家に戻すためのロードマップ” を分かりやすく解説します。

原因の多くは「順番の間違い」にある

多くの方は、次のような“誤った順番”で行動してしまいます。

・とりあえず複数の不動産会社に査定を依頼する

・リフォームすれば売れると思い、先に工事を考える

・業者に断られた時点で「売れない家」と決めつける

しかし、家が売れない根本原因を分解せずに動いても、

売却価格が下がるだけで成果には結びつきません。

STEP1：現状把握（事実の見える化）

STEP2：法的整理（権利を整える）

STEP3：物的整理（家と土地を整える）

STEP4：市場戦略の選定（売り方を決める）

STEP5：出口戦略（最終的にどう売るか）

この順番を間違えなければ、

買取業者に断られた家であっても売却可能に向かっていきます。

それでは、１つずつ説明します。

まず最初に行うべきは、

所有者自身では気づけない「売れない理由」を明確にすることです。

◆ チェックすべき要素

・接道状況（再建築可・不可）

・違法増築の有無

・境界が確定しているか

・建物状態（雨漏り、シロアリ、傾き）

・土地の形状（擁壁・段差）

・市場価値（周辺相場）

・ハザードリスク（水害・土砂災害）

これらを総合的に判断できないと、

次のステップに進む前に“ズレた対策”をしてしまいます。

仙台の中古住宅は、接道や擁壁など建築的な問題が隠れていることも多いため、

不動産だけでなく建築の知識を持った業者による診断が重要です。

売れない家の7割は、実はこのステップで解決できます。

◆ 整えておくべきポイント

・相続登記が未了

・境界が未確定

・接道義務を満たしていない

・建築基準法違反の疑い

・地目変更が必要なケース

これらは所有者では判断が難しいため、専門家の関与が不可欠です。

法的な整理は“売れる家に戻すための基礎工事”。

ここを飛ばすと、どんな対策も効果を発揮しません。

法的整理の次は、建物と土地のボトルネックを取り除く工程です。

◆ 何をすれば良いのか

・家財撤去・残置物の整理

・最低限の補修（雨漏り・配管破損）

・危険箇所の把握（擁壁・傾き）

・解体した方が良いかの判断

よくある間違いは、

高額リフォームをしてしまうこと。

実際には、

「直さず現状のまま売る」

「解体して更地として売る」

など、別の選択肢の方が合理的なことも多いのです。

ここまで整えたら、売却方法を選びます。

◆ 主な選択肢

・仲介で時間をかけて売る

・一般の買取業者に売る

・訳あり専門業者に売る

・更地として売る

・投資家向けに“現状賃貸”として売る

・駐車場・資材置き場として売る

一番大事なのは、

「その物件に合った売り方を選ぶこと」。

この選択を誤ると、

本来の価値が大きく落ちてしまいます。

最後に、所有者の意向に沿って出口戦略を決めます。

◆ 代表的なゴール

・できるだけ高値で売りたい

・早く現金化したい

・相続人の負担を減らしたい

・空き家問題を解決したい

適切な出口を設定することで、

売却成功までの道筋が明確になり、「迷い」がなくなります。

仙台特有のケースも多く、以下は代表例です。

● 宮城野区・若林区

→ 接道不足で再建築不可

→ 境界未確定があるエリア

→ 法的整理で売却可能になった例多数

● 泉区の古団地

→ 違法増築がまれにあり、是正調査に時間がかかる

→ 是正可能部分を明確化して売却成功例あり

● 太白区の傾斜地

→ 老朽化擁壁・段差がネック

→ 更地化＋擁壁調査で売却筋道が整う

● 沿岸部

→ 浸水リスクで市場性が低い

→ 賃貸投資向けとして売却成功例あり

「建築 × 不動産 × 相続」を一社で完結できる仙台では数少ない存在

・建築士による建物診断

・接道・違法建築など法令チェック

・相続登記・境界問題もアドバイス

・売却・買取・活用の３方向から提案

仙台エリアで40年以上の住宅実務

“売れない家”の本当の原因を見極められるのが、私たちスイコー不動産です。

あなたの家は、どのステップで止まっていますか？

・買取業者に断られた

・古すぎて売れないと言われた

・法律・建築の問題があると言われた

・何から始めればいいか分からない

まずは無料で、“売れない理由”を特定しましょう。

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Q. すでに他社に断られました。本当に売れますか？

A. 問題を分解すれば、売却可能なケースがほとんどです。

Q. リフォームしなくても売れますか？

A. 多くの場合、不要です。直さず売る方法もあります。

Q. 遠方に住んでいるのですが相談できますか？

A. もちろん可能です。オンライン相談にも対応しています。

Q. 相続登記が終わっていないのですが？

A. 売却準備と並行して進めれば問題ありません。

“売れない家”は、正しい順番で整理すれば“売れる家”に戻ります。

手遅れになる前に、まずは現状把握から始めてみませんか？

仙台市の中古住宅・実家売却のことなら、スイコー不動産へお気軽にご相談ください。

無料でお使いいただけます。

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（運営：株式会社スイコー）の

澤口（さわぐち）でした。

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