こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

仙台市泉区南光台にお住まいのS様。

築40年になる木造戸建住宅を10年ほど前にリフォームして、今も大切に暮らしてきました。

ところが最近、利便性の良い場所への住み替えを検討し、不動産業者に売却を依頼したところ、思いがけない事態が起こります。

購入希望者が不動産業者を通して、既存住宅状況調査技術者による**インスペクション（建物状況調査）**を希望。

新築当時の図面や検査済証もきちんと保管していたS様は、「問題ないだろう」と安心して調査を受けました。

ところが数日後、不動産業者からの連絡に耳を疑います。

「S様のお宅ですが、違反建築物に該当する可能性があると指摘されました」と。

「どういうこと？　ちゃんとリフォームもしたのに……」

まったく思いもよらない指摘に、S様は戸惑いを隠せませんでした。

違反建築物とは、建築基準法に定められた手続や技術基準に適合していない建物を指します。

違反といっても、必ずしも“悪意”があったわけではなく、知らずにそうなっているケースも多くあります。

築年数が古い住宅では、リフォーム工事の内容によって

・建築確認申請が必要な工事を申請せずに行っていた

・確認申請後に変更を加えたが、計画変更の手続きをしていなかった

・構造・採光・換気・防火などの技術基準が現行法に適合していない

といった要因から、「違反建築物」と判断されるケースが少なくありません。

特に注意が必要なのは、2025年4月から施行される改正建築基準法です。

これにより、木造2階建てなどでも、主要構造部（壁・柱・梁・屋根・階段など）のいずれか1種類以上で“過半”を改修した場合は、「大規模の修繕・模様替え」として建築確認が必要になります。

S様宅のように、10年前に構造を触るリフォームをしていた場合、

当時は問題にならなかったとしても、現在の基準で確認を取っていない状態とみなされることがあります。

こうした状況では、「違反建築物扱い」となり、売却や融資に支障が出るリスクがあります。

中古住宅の取引では、宅地建物取引業法の改正により、

不動産業者がインスペクション（建物状況調査）の説明義務を負うようになりました。

そのため、近年は購入希望者側から「インスペクションをしてほしい」と申し出が増えています。

S様のようにインスペクションで違反が判明して初めて知る――というケースも珍しくありません。

焦る必要はありません。まずは、事実確認と是正の可能性を整理しましょう。

図面・施工写真・仕様書・変更履歴を集め、どの部分が“構造過半”に当たるのかを確認。

現行法と工事当時の法規を照らし合わせ、

・「現行基準への不適合」なのか

・「既存不適格（当時は合法）」なのか

を切り分けます。

仙台市各区役所の街並み形成課で、

・確認申請や計画変更が必要か

・是正工事や完了検査の要否

などを相談し、是正方針を決めます。

必要な構造補強や採光換気の改善、防火仕様の修正を行い、

行政との合意のうえで「是正済み」として売却に進むことができます。

同じ“適合していない”ように見えても、

・既存不適格：建築当時は合法だったが、後年の法改正で不適合になった

・違反建築物：建築時またはリフォーム時点で基準を満たしていない

という違いがあります。

既存不適格は違法ではなく、緩和措置を活用して是正できるケースも多いのです。

早い段階で専門家に相談することで、売却をスムーズに進められる可能性が広がります。

スイコー不動産では、建築士が常駐し、

リフォーム履歴のある中古住宅の売却に伴うインスペクション対応・是正計画の立案・行政協議サポートをワンストップで行っています。

「違反建築物と言われてしまった」

「是正が必要かどうか判断がつかない」

そんな時こそ、専門家の視点で冷静に整理することが大切です。

・インスペクションで“違反建築物”と指摘されても、原因は多くが法手続きや構造基準の誤解・見落とし。

・2025年以降は制度が厳格化し、従来より確認申請の対象が広がります。

・まずは建築士による診断と行政相談で「是正できるか」「既存不適格か」を確認することが重要です。

「自宅を売る前に調べておきたい」

「インスペクション結果をどう受け止めたらいいか分からない」

仙台市内で築年数の経った戸建やリフォーム済み住宅を売却予定の方は、

まずはスイコー不動産へご相談ください。

建築士が現地・図面・調査報告をもとに、法的リスクと是正の方向性をわかりやすくご説明します。

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