こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

そう思った私たち夫婦は、10年後に“現実”を知った。

仙台市太白区に住む30代の共働き夫婦、Aさんご夫婦。

第一子が小学校に入る前に、広めの戸建が欲しい――そんな思いで住宅購入を検討し始めた。

当時の住宅ローン金利は、

・変動金利：0.4～0.7％

・フラット35：1.7～2.0％

・10年固定：2.0～2.3％

不動産会社の営業マンにもこう言われた。

「ほとんどの人が“変動”ですよ。いまは上がりませんしね」

試算してみると、

変動0.5％なら月9万円台。固定にすると10万円台後半。

「毎月1万円以上違うなら変動だよね」と、Aさん夫婦はそれを選んだ。

しかし――。

10年後、第二子が中学生になり、部活・塾・習い事で家計は膨張。

そのタイミングで金融機関から届いた「金利見直しのお知らせ」。

変動金利：0.5％ → 1.5％

返済額は急に跳ねないものの、

元本がまったく減っておらず、残高はほぼ横ばい。

「10年たったのに、まだこんなに残ってるの…？」

という現実に、夫婦は初めて“変動金利の怖さ”を理解したのだった。

でも“安いのは最初の5～10年だけ”かもしれない。

その理由を、仙台で家を買う共働き夫婦が「実際に困る局面」から逆算して解説します。

■ 固定金利 ⇒ 長期金利（10年国債）に連動して上昇

■ 変動金利 ⇒ 短期金利がベースだが、銀行が“優遇幅”で当面吸収している

つまり、

・固定（金利2％前後）は素直に市場の上昇を反映して上昇

・変動（金利0.4～0.7％台）は、

銀行が「借りてもらうため」に優遇で価格を抑えている状態

今は“破格のバーゲンセール状態”に見えるのです。

■ リスク①：返済額はあまり上がらないのに、元本が減らない

変動金利には、

・5年ルール（返済額は原則5年ごと）

・125％ルール（返済額は1.25倍まで）

があるので「返済額の上昇は抑えられます」。

しかしその裏では……

返済額が変わらない ⇒ 利息が増えて元本が減らない

10年後の残高が想像以上に残る“静かな落とし穴”です。

【ケース1】3,500万円を35年返済（※ボーナス返済なし）

▼ A：変動金利 0.5% のまま完走した場合

・毎月返済：約 88,000円

・総利息：約 320万円

→ 最安だが「この金利が続く」保証はどこにもない。

▼ B：0.5%で開始 → 10年後 1.5% に上昇

※返済額は125％ルールで緩やかに上昇

・最初10年：毎月 88,000円前後

・11年目以降：約 95,000～99,000円台

・総利息：約 700～800万円

→ 毎月1万円増加＋総利息は倍増。

→ 10年後の残高は 約2,700万円近く残る 可能性も。

▼ C：固定10年（2.2%）→ 10年後見直し

・最初10年：毎月 約 115,000円

・総利息：約860万円（10年時点）

→ 返済額は高いが「確実に元本は減っている」。

→ 10年後の残高は 約2,300万円前後 と健全。

最初は変動が圧勝だが、10年後には“残高の差”が大きく出る。

【ケース2】4,000万円を35年返済（※ボーナス返済なし）

▼ A：変動金利 0.5% のまま完走

・毎月返済：約 101,000円

・総利息：約 370万円

▼ B：0.5% → 10年後 1.5%

・11年目以降の返済：約 108,000～114,000円台

・総利息：約 850～950万円

・10年後残高：約3,100万円前後

▼ C：固定10年（2.2%）

・月返済：約131,000円

・10年後残高：約2,650万円

■ ポイント1：共働き前提の返済計画

育休・転職・時短勤務、必ずどこかで収入変動が来る。

■ ポイント2：教育費のピークと金利上昇が重なる

住宅購入から10～15年後は、ちょうど子どもが中学生～高校生。

塾・部活・私立進学＝家計最も苦しい時期

ここで返済額上昇が乗ると家計が崩れるケースが増える。

■ ポイント3：10年後の残高が“想定より高い”

変動を選んだ人は、

10年後の残高が 300～400万円も多く残る ケースが続出しています。

① 変動0.5%で計算した返済額＋1万円を

“いま”から家計で払ってみる

その＋1万円は「将来の金利上昇予備費」として貯蓄へ。

② 単独収入でも返せる返済額に抑える

目安は、

・夫 or 妻のどちらか単独の手取りの 25～30％以内

あなたの考え方で変わります。

■ 将来の安心重視

→ 固定10年 or フラット35の一部利用

（共働き×子育て世帯には特に相性◎）

■ 毎月の支払い重視

→ 変動＋繰上げ返済を計画的に行う

■ リスクと支払いのバランス

→ 10年固定＋変動のハイブリッド

（例えば「借入の半分だけ10年固定」も可）

変動は“安い”が、“安全”ではない。

仙台の30代共働き夫婦は、10年後に後悔しない金利選びを。

・変動金利は今だけ安い構造

・10年後の残高が“想像以上に”違う

・共働き世帯だからこそ、収入変動・教育費ピークの影響が大きい

・返済計画は「余裕を持って」

・固定のメリットは“心理的安定”と“元本の確実な減少”

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すべて、代表の澤口が責任を持ってご説明します。

「金利の構造」を理解すれば、家探しはもっと安全になります。

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