こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口（一級建築士、宅地建物取引士）です。

今回のテーマは

「最近、空室が埋まらない…」「昔に比べて家賃が下がったような…」と感じていらっしゃるオーナー様、もしかしたらそれは、気のせいではないかもしれません。

国が行った最新の調査で、衝撃的な事実が明らかになりました。なんと、全国の空き家の約半数、実に443万戸もの住宅が「賃貸に出したいけれど、借り手が見つからない」状態になっているというのです。

これは、私たちオーナーにとって、決して他人事ではありません。あなたの大切な賃貸物件が、この「借り手のない空き家」の仲間入りをしてしまう前に、ぜひこの先をお読みください。

「昔は借り手がすぐ見つかったのに…」と首を傾げる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、今の日本では、以下のような理由で賃貸用の空き家が増え続けているのです。

人口の減少と都市部への集中: 日本全体で人口が減っている上、若い世代は特に都市部へと集中する傾向が強まっています。そのため、地方の賃貸物件は特に借り手が見つかりにくくなっています。

住宅の「供給過多」: 「相続税対策」などで、新たな賃貸住宅が次々と建てられてきました。しかし、借り手の数が追いつかず、結果として「空室」が増え続けているのです。

入居者の「ニーズの変化」: 今の入居者は、単に住めるだけでなく、より快適で魅力的な住まいを求めています。古くなった物件や、時代のニーズに合わない間取りでは、なかなか選んでもらえません。

「空室が埋まらないだけなら、まあ仕方ないか…」と思われがちですが、実はもっと深刻な問題が潜んでいます。

家賃の下落競争: 空室が増えれば、入居者を確保するために家賃を下げざるを得ません。そうなると、あなたの物件の収益が減ってしまいます。

物件価値の低下: 家賃が下がると、物件自体の価値も下がってしまいます。将来、売却を考えている場合にも不利になります。

地域の活気低下と治安悪化: 管理が行き届かない空き家が増えると、街の景観が損なわれ、ゴミの不法投棄や不審者のたまり場になることも。地域の魅力が薄れ、住みにくい街になってしまいます。

維持管理費の負担: 借り手がいなくても固定資産税などの税金はかかりますし、建物のメンテナンス費用も必要です。「負動産」になってしまうと、ただお金がかかるだけの厄介者になってしまいます。

ご家族へのご負担: 「いつか子どもに相続すればいい」と考えていても、借り手のいない物件は、かえってご家族にとって大きな負担となりかねません。

「では、どうすればいいんだ？」と不安に思われた方もいらっしゃるかもしれません。ご安心ください。手遅れになる前に、今からでも打てる対策はたくさんあります。

ターゲット層の見直し: 若い単身者向けなのか、子育て世代向けなのか、高齢者向けなのか。誰に住んでほしいのかを明確にし、その層に響く内装や設備に変えることを検討しましょう。

リノベーション・リフォーム: 昔ながらの間取りや水回りでは、今の入居者には選ばれません。水回りの刷新、間取りの変更、バリアフリー化など、現代のニーズに合わせた改修を検討しましょう。費用対効果の高いリフォームもありますので、まずは専門家にご相談ください。

「選ばれる理由」を作る: インターネット無料、ペット可、宅配ボックス設置、最新のセキュリティ設備など、入居者が「ここに住みたい！」と思うような付加価値をつけましょう。

信頼できる管理会社を見つける: 空室対策や入居者募集に積極的で、地域の市場動向に詳しい管理会社を選びましょう。単に募集を任せるだけでなく、定期的に空室対策の提案をしてくれる会社が理想です。

不動産コンサルタントに相談する: ご自身の物件が本当に賃貸に適しているのか、売却や別の活用方法を検討すべきなのか、中立的な立場からアドバイスをくれる専門家もいます。

賃貸以外の選択肢: 「賃貸」という選択肢だけでなく、例えば民泊、高齢者向けシェアハウス、地域活動の拠点など、物件の特性を活かした別の活用方法も視野に入れてみましょう。

売却の検討: 空室が続き、維持管理費が重荷になっているのであれば、思い切って売却するのも賢明な選択です。特に、需要のある時期に売却できれば、ご自身の老後資金やご家族への負担軽減にも繋がります。

収支の把握: 毎月の収入と支出を正確に把握し、利益が出ているのか、赤字になっていないかを確認しましょう。

キャッシュフローの確認: 手元の資金がどのくらいあるのか、将来的な修繕費用などを考慮した上で、計画的な資金繰りを行いましょう。

「自分はもう高齢だから…」「面倒なことはしたくない…」と感じるお気持ちはよく分かります。しかし、今何も対策を打たなければ、大切な財産が「負動産」と化し、将来的にご自身やご家族にご負担をかけてしまうかもしれません。

大切なのは、問題から目を背けず、一歩踏み出す勇気です。

私たち専門家は、オーナー様の状況に合わせた最適なアドバイスとサポートを提供いたします。まずは、お一人で悩まずに、お気軽にご相談ください。

未来のために、今こそ、あなたの賃貸物件の「これから」を一緒に考えましょう。

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