こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

仙台市青葉区上杉。最近イオンモール仙台上杉店に徒歩圏内だし、仙台厚生病院も近くて生活環境がとても良くなっている場所に建つ木造2階建ての実家。

父親が他界して11年、今年母親も他界した。兄と妹の二人きょうだいは、どちらも県外で家庭を持ち、仙台に戻る予定はない。

久しぶりに話した電話の中で、妹が言った。

「ねぇ、これ相続税がかかるんでしょ？ 仕事もあるし、打ち合わせとか面倒だから、もう“物納”にしちゃえばいいんじゃない？」

兄は深く考えずに「そうだな、国に渡せば済む話かもな」と返した。

だが、実際に調べてみると――物納というのは、思っていたほど簡単ではなかった。

相続税の納付方法には順番があります。

1．原則は金銭一括納付。

2．それが難しい場合は延納（分割払い）。

3．それでもどうしても金銭で納めることが困難な部分だけ、最後の手段として物納が認められます。

つまり、「物納してしまえば楽になる」という考え方は誤解です。

物納は税務署の厳しい審査と許可が必要で、誰でも申請すれば通るわけではありません。

・延納しても金銭で納付が難しいこと。

・対象となる財産が「物納できる財産の種類と順位」に合致していること。

　（第1順位：不動産、上場株式、国債など）

・担保設定・権利争い・境界不明などがない「適格財産」であること。

・相続税の納期限（相続発生から10か月）までに申請書を提出すること。

特に、実家のような不動産を物納する場合、

「隣地との境界があいまい」「越境物（ブロック塀や庇など）がある」

「私道持分が不明」「未登記の増築がある」

といった理由で、不適格財産と判断されるケースが少なくありません。

もしも税務署に却下されてしまった場合、

その時点で金銭で納めるしかなくなります。

つまり、実家を処分できず、かつ納税資金も確保できない――

そうした「二重苦」に陥るリスクもあるのです。

また、物納は国が受け取る価格（収納価額）が相続税評価額で決まります。

市場価格より低い評価額で国に引き取られるため、

「結果的に損をする」ケースも多いのです。

青葉区上杉は、仙台市中心部に近く、官公庁や病院、教育施設が集まる人気の住宅エリアです。

しかし、この地域特有の“古い宅地構成”や“共有関係の複雑さ”が、物納申請の際に思わぬ落とし穴になることがあります。

まず注意したいのは、敷地の形状や接道状況。

上杉エリアには、戦後すぐの区画整理前に形成された住宅地も多く、間口が狭く奥行きが深い敷地や、位置指定道路や私道を介して接している土地が少なくありません。

このような場合、私道の持分が不明確だったり、通行権を証明する書類が揃わないことがあり、税務署が「管理処分不適格財産」と判断する可能性があります。

また、築年数の古い住宅では**越境物（塀・庇・雨樋など）**が隣地に及んでいるケースも多く、

境界を確定できないままでは物納申請が通りません。

上杉地区は隣地との距離が近く、建物が密集しているため、境界トラブルの予防策として早めの測量・越境解消が欠かせません。

さらに、上杉は文教地区指定や景観計画区域などの制限もあり、

その用途地域・制限内容によっては将来的な管理・処分に制約がある土地と判断されることもあります。

こうした点も、税務署の「物納適格性」を左右する要素になります。

つまり、上杉のように利便性の高い住宅地であっても、

登記・境界・接道・用途制限などの細部を整理していなければ、**「物納が却下されるリスク」**は十分にあり得るのです。

実家の物納を検討する際は、現地調査と法的チェックを同時に行うことが重要です。

兄妹が離れて住んでいる場合、申請手続きを進めるだけでも手間と時間がかかります。

・延納（分割払い）の可能性を確認

・実家を売却して納税資金に充てる選択肢を試算

・不動産を一部残して他の資産で納税する方法を検討

・相続登記・評価額・小規模宅地特例を踏まえた再試算

こうした整理を行うことで、

「本当に物納が得なのか」「どこまで現金で対応できるのか」が見えてきます。

物納は、相続人の負担を軽減するために用意された救済制度ではありますが、

「条件を満たさなければ許可されない」非常にハードルの高い制度です。

「忙しいから」「面倒だから」と軽く考えてしまうと、

後から思わぬ不利益を被ることになります。

まずは、延納・売却・評価見直しといった他の選択肢を含めて整理しましょう。

スイコー不動産（仙台不動産情報ライブラリー）では、

青葉区・泉区・太白区など仙台市内での

「実家相続・物納・売却」についての初回相談を無料で受け付けています。

税務の専門家とも連携し、

「物納すべきか、それとも売却や延納が有利か」を個別にシミュレーションします。

（LINEまたはメールで簡単にご予約いただけます）

・物納は「金銭納付・延納が困難な場合の最終手段」

・境界・越境・担保・評価など厳しい審査がある

・青葉区上杉などの旧市街地では不適格リスクが高い

・延納・売却との比較で損得を見極めることが重要

・「本当にその価格で売れるの？」

・相続：遺産分割でトラブルを防ぐために

・相続税は“現金が足りない”で困らないために

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