こんにちは！ 仙台市の不動産エージェント
仙台不動産情報ライブラリー
を運営しているスイコーの澤口
（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）
です。
今回のテーマは
【旭ヶ丘団地の家を売る前に知っておきたい】
訪問査定は「不動産会社」と「営業マン」を見極める最大のチャンス
物語：旭ヶ丘の家を手放す、その前に
仙台市青葉区旭ヶ丘。旧仙台市時代には最北端の団地として造成されたこの地は、西向き斜面に広がる静かな住宅街だ。地下鉄南北線が開通してからは旭ヶ丘駅や台原駅へのアクセスがよく、街の利便性は格段に上がった。隣接する台原森林公園の緑に包まれ、四季折々の自然が身近にある。長年住んできたこの土地を愛してやまないKさん夫婦も、そんな旭ヶ丘団地で30年以上暮らしてきた。
しかし、夫の定年が近づいた今、奥さんの実家がある岩手への移住を決意した。畑を耕し、少しずつ手を入れながらDIYでリフォームする「スローライフ」に心を惹かれたからだ。とはいえ、そのためには今の住まいを売却しなければならない。だが旭ヶ丘の団地は道が狭く、敷地と道路の高低差が大きい家も多く、車2台分の駐車スペースを確保できない宅地も珍しくない。自分の家もその例に漏れず、条件面で不利かもしれないと感じている。
不動産業界に知り合いもおらず、どこの会社に相談すべきか分からない。インターネットで検索すると「無料査定」「最短即日対応」といった言葉が並び、どれも同じように見えてしまう。そんな中、Kさんはふと気づいた。「査定に来る営業マンの対応で、その会社を見極められるのではないか」。そう考え、訪問査定の際にどんな質問をすれば誠実な担当者を見分けられるのかを調べ始めた。
旭ヶ丘の家を手放す前に、信頼できるパートナーを見つける――その第一歩として、Kさん夫婦は今日、不動産会社を迎え入れる準備をしている。
訪問査定は「見極めの場」
不動産売却の成功は、どの会社に依頼するか、そしてどんな営業担当に出会えるかにかかっています。
査定額はもちろん大切ですが、それ以上に注目すべきは査定の根拠や説明の姿勢です。
査定訪問時は、以下のようなポイントで会社と担当者を見極めましょう。
1. 査定の根拠を具体的に説明できるか
公益財団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」に基づき、
近隣の成約事例・補正内容・評価の内訳まで丁寧に示す営業マンは信頼できます。
「相場より高く出しておきましょう」という根拠のない提案には注意。
2. 媒介契約とレインズ登録を正しく扱っているか
媒介契約（専属専任・専任・一般）の違いを理解し、
報告頻度（専属専任＝週1回以上、専任＝2週に1回以上）を明確に説明できる担当者を選びましょう。
また、レインズ登録証明書を売主に交付してくれる会社は、透明性が高い証拠です。
2025年以降は登録状況の更新義務も強化され、囲い込み防止が重視されています。
3. 建物状況調査（インスペクション）を提案できるか
媒介契約時に“あっせんの有無”の説明が義務付けられています。
「実施しない理由」も含め、明確に説明できる会社が安心。
調査結果を活用すれば、購入者の信頼につながり成約率が上がることも。
4. 告知・瑕疵保険への対応姿勢
国交省の「人の死の告知ガイドライン」や「既存住宅売買瑕疵保険」など、
最新制度を理解しているかも大事な判断基準です。
「保険を付けて売る」という提案ができる担当者は、リスク対応の意識が高い証拠。
5. 販売戦略・広告手法の具体性
「ポータル掲載だけでなく、SNS・写真・ホームステージングまで提案できるか」
「広告のステマ規制を理解しているか」
この2点は、いまや売却成功を左右する要素です。
訪問査定で必ず聞いておきたい10の質問
1．査定金額はどの事例をもとに算出しましたか？
2．媒介契約の種類と報告頻度は？
3．レインズへの登録証明書を発行してもらえますか？
4．建物状況調査のあっせんは可能ですか？
5．告知書はどのように作成しますか？
6．既存住宅売買瑕疵保険は利用できますか？
7．販売計画（広告媒体・内見戦略）は？
8．価格見直しのルールやタイミングは？
9．手数料とオプション費用の内訳を教えてください。
10．契約後のトラブルが起きた場合の対応例は？
信頼できる不動産会社を選ぶために
旭ヶ丘団地のように歴史ある住宅地では、宅地の形状や駐車スペースの制限など、
一般的な査定ツールでは見落とされがちな要素があります。
地元エリアを熟知した会社ほど、その価値を正しく評価できます。
不動産会社を選ぶ際は、「査定額」よりも「説明力」「透明性」「制度理解力」を重視しましょう。
それが、安心して次の人生をスタートさせるための一番の近道です。
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