【自宅・実家を売る方へ】9割が誤解している“不動産売却の常識”とは？
失敗しないための正しい知識を仙台からお届けします
はじめに：ネット時代でも「正しい情報」が届いていない現実
近年、不動産売却はネットで大量の情報が手に入る時代になりました。
しかし実際の相談では、多くの方が “誤った常識”のまま売却プロセスに入ってしまい、
後から大きなトラブルや損失につながる ケースが後を絶ちません。
（そのあたりの情報はYoutubeにて「不動産売却」「自宅売却」「実家売却」などで
検索すると売却専門の不動産業者の動画がたくさん見つかります。）
特に、
・実家を相続したものの、どう進めてよいか分からない方
・住み替えで自宅を売却する50～70代
・空き家売却を検討し始めたご家族
からの相談では、驚くほど同じ誤解が繰り返されています。
そこで本記事では、現場で実際に多い「9割の方が誤解している“不動産売却の常識”」を章ごとにわかりやすく解説します。
第1章 「売ってしまえば終わり」は大きな誤解
売却後も売主の責任は続く時代です
誤解①：売った後はもう責任を負わない
→ 実際は「契約不適合責任」があり、売却後に請求される可能性があります。
雨漏り・シロアリ・水漏れ・法令違反・説明漏れ…。
これらが引き渡し後に見つかり、買主から修繕費・値下げ・損害賠償を請求される例が近年増えています。
特に古い家や空き家の場合、
「知らなかった」「気づかなかった」では済まないケースもあるため、売主側のリスク管理が不可欠 です。
第2章 「高い査定＝高く売れる」は危険
実は高額査定ほど売れ残りやすい
誤解②：一番高く査定してくれた会社が有利
→ 高額査定で専任媒介を取る“釣り査定”は業界で問題に。
相場より高く出すと、
・反響が来ない
・長期掲載で“売れ残り物件”扱いされる
・結果的に相場より低い価格に下落
このパターンが極めて多いのが現実です。
誤解③：「とりあえず高く出して、ダメなら下げればいい」
→ これは特に仙台市の中古住宅市場では致命傷になりやすい戦略。
・SUUMO・アットホームで相場を熟知した買主が増え、
・“違和感のある価格”は最初から検討外にされます。
最初の価格設定こそが、売却成功の最重要ポイントです。
第3章 不動産会社は「どこも同じ」ではない
業者選びで売却価格もスピードも180度変わる
誤解④：大手だから安心。地元だから安心。どこもやることは同じ
→ 会社によって「販売力」「戦略」「担当者の質」は驚くほど違います。
実際の現場では、
・囲い込み（他社からの紹介を断る）
・根拠のない高額査定→値下げ圧力
・広告掲載を最小限にする
…など、売主に不利な対応も見られます。
売却は「誰に頼むか」で結果が大きく変わるため、
実績・販売姿勢・担当者の誠実さを見極めることが極めて重要です。
第4章 媒介契約の違いを理解しないと損をする
一般・専任・専属専任で売れ方が変わる
誤解⑤：どの契約でも同じだから気にしなくてよい
→ レインズ登録義務・報告義務・広告戦略が大きく違います。
・専任媒介：1社に任せるが情報管理は手厚い
・一般媒介：複数社に任せられるが責任が分散しやすい
・専属専任：さらに義務が強い代わりに自由度が低い
内容を理解せずに契約すると、
「思ったより反響がない」「なぜか売れない」という結果になりやすいのです。
第5章 「税金の常識」はほとんど間違い
3,000万円控除や相続特例は“自動適用”ではない
誤解⑥：自宅を売れば3,000万円控除で税金はゼロになる
→ 条件が多く、使えないケースも多い。
・過去に別の特例を使っている
・空き家期間が長い
・居住要件を満たさない
など、ひとつでも外れると適用不可。
誤解⑦：相続した家は「3年以内なら必ず税金がお得」
→ これも誤解で、
特例の要件を満たさなければ税負担が重くなることも十分あります。
税金の誤解は数百万単位の損失につながるため、専門家との連携が不可欠です。
第6章 名義や相続登記の手続きを後回しにする
“売りたいのに売れない”典型パターン
誤解⑧：相続登記は売る段階でまとめてやればいい
→ 実務では完全に逆。
相続不動産は、
１．遺言書確認
２．相続人確定
３．遺産分割協議
４．相続登記（名義変更）
５．その後に売却
という順番が必須。
名義が“故人のまま”では決済ができず、
買主の住宅ローンが通らない → 売却が中止になるケースもあります。
第7章 建物の不具合や残置物は「黙っておけばいい」は危険
隠すほど売主リスクは増える
誤解⑨：古い家だから不具合を言わなくても仕方ない
→ 告知義務違反はトラブルの最大要因。
雨漏り・シロアリ・傾き・給排水トラブルを隠すと、
後から損害賠償を求められる可能性があります。
誤解⑩：家具や荷物は少しくらい置いていっても大丈夫
→ 残置物トラブルは想像以上に多い。
処分費の負担、引渡し遅延、追加交渉など、
小さな気遣いが大きなトラブル回避につながります。
第8章 「なんとなく」で動いてしまうと損をする
売却成功のカギは“事前の準備”にあり
売却がうまくいかない原因の多くは、
・価格・スケジュールを決めていない
・仲介と買取の違いを理解しない
・1社だけの査定で即契約
・担当者の説明を口頭だけで受けてしまう
といった「なんとなくの進め方」にあります。
不動産売却は人生で数回しかない大きな取引。
「知らないまま進める」ことこそ、最大のリスクです。
まとめ：正しい知識こそが“高く・安全に売る”ための最大の武器
仙台で数多くの売却相談を見てきた中で、
最も多い失敗は “誤解のまま動き出してしまう”ことです。
しかし逆に言えば、
今日この記事を読んで正しい理解を持つだけで、
・売れる確率
・高く売れる可能性
・トラブルを避けられる確率
は大きく変わります。
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