こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

若林区の実家で、母親はひとり暮らし。父は数駅先の介護施設に入所中だ。娘のMさんは、通院や買い物が近くて安心な青葉区のマンションに移り、母と暮らす決心をした。けれど、不動産会社へ二人で相談に行くのが正直こわい。広告の言葉はまぶしいのに、本当に私たちの味方なのか分からない。

売却を急かされたり、相場より安く手放すことにならないか、見えない費用が後から出てこないか。母の前では平気な顔をしながら、胸の中で質問が渦巻く。母娘に必要なのは、きれいな言葉ではなく“根拠”。価格の裏付け、手続きの見取り図、そして比べて選べる余白だ。―不安をメモに変えて、最初の相談に向かう。

・問い合わせた物件が「もう成約済みでした」と言われ、別の物件を強く勧められる

・「申込が入ってます、今日決めれば…」と急かされる

・広告に書いてある条件と、現地や契約段階の説明が微妙に違う

・手数料や調査費の内訳が“まとめて○○万円”で根拠が分からない

これらは偶然ではなく、業界の構造的な歪みが原因のことが多い。

だからこそ、買い手・売り手が“確認すべき証拠”を最初から押さえることが重要です。

1) インセンティブ構造（両手仲介・囲い込み）

・1件で売主・買主の両方から手数料が入る“両手”を優先 → 他社の内見や紹介を事実上止める“囲い込み”が起きやすい

・結果：情報が偏り、最適な選択肢に出会いにくい／価格が歪む

2) 広告の信頼性（おとり・誇大）

・ネット掲載の鮮度・表現がバラバラ

・成約済みの物件や、“条件の良い面だけ強調”が混ざると、現地でギャップが発生

3) 相談・トラブルの多さ（“困りごと頻度”が高い）

・賃貸・売買ともに公的窓口への相談件数は毎年多数

・「重要事項の理解不足」「告知範囲の認識差」など、言った言わないが起こりやすい

・レインズ（指定流通機構）の運用見直し：登録や取引状況表示の明確化で“見える化”が前進

・広告の適正化：ネット広告の監視・是正、ガイドライン強化が継続

・電子化の普及：重説のオンライン化や記録化で、説明の抜け漏れを減らす流れ

重要なのは、“仕組みが整うまで待つ”のではなく、あなたが今から使える確認術を持つこと。

1．取引状況の根拠を見せてもらう

・例：レインズのステータス、内見・申込の実数ログ（個人情報は伏せた形で）

2．他社からの内見申込を遮っていないか確認

・「他社さんからの内見連絡があれば、必ず通してもらえますか？」と先に伝える

3．広告→一次情報の“突き合わせ”

・面積・築年・法令制限・告知事項を登記・台帳・調査票などで裏どり

4．費用の“分解表示”を依頼

・仲介手数料、広告費、現地調査・役所調査費など、名目と算定根拠を前もって文書化

5．クレーム・紛争時の方針を確認

・公的相談先やADR（紛争解決機関）への案内ルールを明示できるか

1．囲い込み禁止の明文化

・他社からの内見・紹介は原則すべて受け付け、受付ログを共有

2．“一次情報で語る”を徹底

・広告・図面の数値は登記簿・図面・台帳・法令照会の一次情報で裏づけ

3．費用の分解見積

・手数料・調査費・広告費・写真・図面作成・レポート作成等を“項目×根拠”で提示

4．説明の記録化

・重要ポイントは書面・データで残し、合意事項は双方確認

5．第三者の視点を導入

・必要に応じ、住宅診断・耐震・省エネ・法規の外部専門家をアサイン

6．ローカル基準×実務（仙台最適化）

・造成・擁壁、土砂災害・浸水、地盤、用途地域・高度地区など仙台で特に重要な論点を標準調査

運営責任者：澤口 司（株式会社スイコー 代表取締役）

一級建築士／宅地建物取引士／1級建築・土木施工管理技士／AFPほか

〈地元仙台で住宅一筋38年。設計・施工・不動産をワンストップで支援〉

・青葉区 中古マンション購入

他社で“申込殺到”と急かされる→レインズ履歴と販売図面更新履歴を検証し、実態と乖離を確認。価格交渉の余地を確保。

・泉区 戸建売却

反響数と内見数の“週次ログ”を売主と共有。囲い込みリスクを遮断し、希望条件に近い売却へ。

・太白区 建売購入

広告表記と法令制限の差異を一次情報で修正。将来の増改築制約を事前に把握し、別案に転換。

「不動産会社の透明性チェックリスト（仙台版）」A4・1枚

・取引状況の根拠確認／他社内見の受け付けルール／費用の分解項目

・告知事項の確認観点（災害・告示・近隣トラブルなど）

・契約前の“聞くべき10問”テンプレート

※PDFをご希望の方は、LINE公式またはお問い合わせフォームから「チェックリスト希望」とご連絡ください。

Q1：他社で見ている物件でも相談できますか？

A：可能です。物件を“売る／買う”よりも、正しい判断を優先します。一次情報で一緒に裏どりしましょう。

Q2：相談だけ・相見積もりは失礼？

A：歓迎です。透明性の比較材料として、当社の分解見積と調査レポートをご活用ください。

Q3：強引な勧誘はありませんか？

A：ありません。面談後は書面・データをお渡しし、ご家族で比較検討できる時間を確保します。

1．ヒアリング（オンライン／来店）

希望条件・資金計画・優先順位を整理

2．一次情報パックの取得

登記・用途地域・法令制限・レインズ履歴・周辺売出・成約事例の収集

3．意思決定ミーティング

透明性チェックリストで“リスクと根拠”を可視化 → 購入／売却／見送りを判断

・LINEで無料相談：チェックリストPDF／事例テンプレ配布中

・対面相談（要予約）：仙台市内ショールーム／オンラインも可

・資料請求：「一次情報パック（サンプル）」をメールでお届け

「不動産は“運”ではなく“準備”で決まります。」

胡散臭さに負けない“根拠ある判断”を、今日から。

仙台不動産情報ライブラリー：スイコー不動産

（運営：株式会社スイコー）

所在地：宮城県仙台市泉区松森字陣ヶ原50−1

営業時間：10:00-12:00,13:00-17:30 定休日 水曜日

“透明性ルール”は常にアップデートします。

**「この項目も見たい」**というご要望があれば、チェックリストに反映して公開していきます。

無料でお使いいただけます。

※不動産事業者間の情報が毎日届くAI情報ツールは

下記よりご利用下さい。

https://self-in.com/sendai-izumi01/robo

簡単な説明はこちら

※買ってはいけない物件が分かるAI情報ツールは下記よりご利用下さい。

https://self-in.com/sendai-izumi01/

簡単な説明はこちら

中古を買ってリノベという

新しい住生活スタイル

毎日の暮らしをちょっとハッピーに

仙台市内で活動する

仙台不動産情報ライブラリー

（運営：株式会社スイコー）の

澤口（さわぐち）でした。

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お気軽にご連絡ください。

Tel:022-374-0011

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