こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

仙台のマンションは「いつ売り時なの？」

築年数で決める、いちばん得する住み替え戦略（仙台版）

[60秒カンタン売りどき診断] [無料個別相談（LINE/来店/オンライン）]

物語：築30年、子育て卒業。いまが“次の暮らし”の入口でした。

仙台市青葉区のマンションにお住まいのK様ご夫婦。ご購入は約30年前。子どもたちは独立し、いまはお二人の生活です。朝のコーヒーにふと気づきました。「エレベーター点検の案内が増えた」「修繕積立金が上がるらしい」「そろそろ2回目の大規模修繕…？」

そんな折、久しぶりに訪ねた泉中央の友人宅。駅近の新しい間取り、収納動線、明るいキッチン。帰り道で話はまとまりました。「私たちの暮らし、次のサイズに合わせてみようか」――ただ、ひとつだけ悩みが残ります。「いま売るのが正解？まだ待つべき？」

この記事は、K様のように築20～30年台のマンションからの住み替えを考えはじめた方に、「築年数」を軸にした売りどきの考え方と、仙台ローカルの事情を踏まえた具体的な進め方をまとめたものです。

結論サマリー（先読み版）

・第一候補：築6～10年は“高く・早く”売りやすい。

・狙い所：**大規模修繕の直前／直後（概ね12～15年、25～30年）**は評価が分かれる帯。情報開示と整備状況で“売りどき”に変わる。

・築30年超：立地・管理・修繕履歴の“見える化”で十分戦える。リノベ適性やヴィンテージ価値訴求も鍵。

・仙台の地合い：新築価格の上昇で「中古の相対割安感」が広がり、中古売却には追い風の場面が続く傾向。

築年だけで判断しない。修繕計画×管理の質×駅近性×間取り競争力の“総合点”が、価格もスピードも決めます。

築年数で見る「売りどき」の山

築0～5年

・新築プレミアムの落ち幅がまだ小さく、買い手の裾野も広い帯。高値・短期成約が狙いやすい。

築6～10年（第一候補）

・価格・買いやすさのバランスが良好。売主優位の交渉に持ち込みやすいタイミング。

築11～15年（1回目の大規模修繕の前後）

・直前に売る：将来の負担増（積立金改定・一時金）を織り込まれる前に勝負。

・直後に売る：実施済み・計画良好を強みとして提示。

築16～20年

・修繕履歴・積立水準・長期修繕計画の**“開示力”が価格を左右**。駅距離や眺望など代替性の低い特徴を武器に。

築21～25年

・リノベ前提の需要を取り込みやすい。**新耐震（1981年6月以降）**で住宅ローン減税の対象になりうる点は購入検討者の追い風。

築25～30年（2回目の大規模修繕の前後）

・2回目工事の前後は“売りどきの山”。管理良好×実施済み履歴の提示で評価が安定。

築30年超

・立地・管理・履歴で勝負。駅近・眺望・日照・角住戸などの希少性、リノベ適性の訴求で成約率を確保。

仙台ローカルの“追い風”要素

・新築分譲の高値圏・億ションの登場で、中古の相対的な割安感が際立つ。

・地下鉄沿線（南北線・東西線）や主要バス結節点の駅近物件は需給がタイト。築年が進んでも指名買いが入る傾向。

・学区・医療・買い物利便・平置き駐車場の有無など、仙台ならではの評価軸を“見える化”すると価格の根拠が強くなる。

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成約率を上げる「情報開示パッケージ」

・築年数＋αで買い手の不安を解消する“資料力”が、価格・スピードを変えます。

・長期修繕計画（策定・更新の有無／期間／積算根拠）

・修繕履歴（1回目・2回目・部分補修）

・修繕積立金の水準・改定履歴・一時金の予定

・管理の質（清掃・点検・委託形態・管理計画認定の有無）

・総会議事録・理事会報告（直近2～3年分）

・重要事項調査報告書（作成日・項目網羅性）

・専有部の更新履歴（給湯器・キッチン・水回り等）

・立地の将来性（再開発・商業施設・医療・学校の動向）

“不安”は値引き要因、“納得”は価格維持要因。書類がそろっているほど、内見～申込の速度が変わります。

住み替えの進め方（3つのシナリオ）

① 売ってから買う（リスク小・時間に余裕）

メリット：資金計画が明確／ダブルローン回避／売却条件の最適化

デメリット：仮住まいが必要になる可能性

② 買ってから売る（希望物件を逃さない）

メリット：理想物件の確保／引っ越し1回で完了

デメリット：一時的にダブルローンの可能性／売却を急ぐと価格下振れ

③ 同時進行（買取保証・つなぎ活用）

メリット：住み替えのストレス最小化

デメリット：条件設計がやや複雑（専門家の並走が必須）

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価格戦略：相場より“根拠”で勝つ

・周辺の成約事例（直近12ヶ月）×在庫状況（競合間取り・階数）

・新築対比（同駅×専有面積対比での価格レンジ）

・希少性の見える化（眺望・方位・角住戸・駐車場・ペット可・共用施設）

・リノベ前提の訴求（間取り変更例・概算費用・工期の提示）

同じマンションでも、**“正しい初期設定（価格帯・掲載写真・本文・図面・開示資料）”**で反響は2～3倍変わります。

スイコー不動産の伴走価値（ワンストップ）

・プロの事前点検：専有部の劣化ポイントを踏まえた“見せ方”調整

（国が定めている既存住宅状況調査技術者5名在席）

・管理・修繕の開示整備：買い手の“知りたい”を先回り

・売却とリノベの両睨み：売る・貸す・住み替えるを同一窓口で比較提案

・地場ネットワーク：仙台の銀行・施工会社・司法書士と連携

・代表の資格：一級建築士／宅地建物取引士／1級建築施工管理技士ほか

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よくある質問（仙台版）

Q1. 築30年超ですが、売れますか？

A. 立地・管理・修繕履歴の3点が整っていれば十分に成約可能。リノベ前提や希少性の訴求で需要を拾えます。

Q2. 大規模修繕の前後、どちらが有利？

A. “直前”は将来負担を織り込まれる前に勝負する戦略。“直後”は実施済みを材料に価格の下支え。物件ごとに最適解は異なります。

Q3. 住宅ローンが残っています。売れますか？

A. 売却代金での完済・抹消が一般的。残債と想定売却価格の差額や諸費用を総額で設計します。

Q4. 税金はどうなりますか？

A. 居住用財産の3,000万円特別控除・所有期間に応じた税率などの制度があります（適用要件あり）。最新制度は個別に確認します。

Q5. どれくらいで売れる？

A. 立地・築年・間取り・価格設定・資料整備で大きく変動。初期の反響データから戦略を機動修正します。

Q6. 売るか、貸すか、どちらが得？

A. 資産価値・収支・空室リスク・手間を数値で比較し、出口戦略を一緒に選びます。

はじめの一歩（無料3点セット）

・売却期待値レポート（相場・在庫・新築対比）

・管理・修繕ヒアリングシート（不足書類の洗い出し）

・住み替えシナリオ診断（売→買／買→売／同時）

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代表メッセージ

私は社会人になって以来、仙台で38年、住宅ひと筋にて歩んできました。現場経験を基礎に専門性を磨き、新築・リフォーム・売買をワンストップサービスを提供しています。築年数はひとつの指標に過ぎません。大切なのは、住まいの履歴と、あなたのこれからの暮らし。“次の30年”が楽しみになる住み替えを、私たちが段取りします。

― 仙台不動産情報ライブラリー：スイコー不動産代表　澤口司

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本ページの内容は一般的な情報提供です。市場動向・税制・融資制度は変動します。個別物件の判断は必ず専門家にご相談ください。