こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

2025年秋。ニュースでは「日経平均が史上最高値を更新」「インフレが続く」といった明るい経済ニュースが流れています。

しかし、仙台市泉区で中古マンションを売りに出して半年になるAさん（62歳）は、心の中にモヤモヤを抱えていました。

「これだけ景気がいいのに、なぜうちの物件は売れないんだろう…？」

問い合わせは数件。内見もあるにはある。でも、具体的な申込みには至らない。

営業担当者は「全体的に動きが鈍いんですよ」と言うばかり。

株価が上がり、物価も上がっているのに、不動産だけが動かない――そんな違和感を抱くのは、Aさんだけではありません。

一見、景気が良く見える今の日本ですが、実態は違います。

2024年度の実質賃金は3年連続マイナス。

物価上昇で生活コストが膨らみ、ローンの返済余力が低下しています。

加えて、日銀の政策転換後、住宅ローン金利もじわじわ上昇。

【フラット35】の金利は1.8～1.9％台まで上昇し、月々の返済が増加。

そのため、**「欲しいけど手が出ない層」**が増えています。

2025年4月施行の省エネ義務化・建築基準法改正は、

住宅業界に大きな影響を与えました。

建築コストの上昇、人手不足、審査の厳格化…。

業者も慎重になり、供給が抑制される一方で、

価格は上がり続けています。

つまり、**「物件が高い」「ローンが重い」**という二重苦。

「欲しい家」と「買える家」がかけ離れてしまっているのです。

いま残っている物件の多くは、立地・築年・管理のいずれかにズレがあります。

・駅から遠い

・築年数が古く、断熱・耐震・配管に不安

・修繕積立金が高い、もしくは将来の負担が見えにくい

中古市場が活発に見えても、“選ばれない物件”が積み上がっているのが現実です。

全国の空き家は過去最多の約900万戸（空き家率13.8％）。

「誰にも選ばれないストック」が増え続けています。

株価上昇は主に企業や投資家層の資産を押し上げただけで、

一般消費者の可処分所得にまでは波及していません。

つまり、**“株高でも財布は軽い”**状態。

実需（自ら住む人）の購買意欲を刺激する条件は整っていないのです。

仙台市中心部では、新築マンションが**6,000万円台～**が主流に。

駅近・ブランド物件は抽選でも、郊外の物件は反響薄。

中古市場でも、

「フルリノベ前提なのに高値維持」

「管理組合の将来不安」

といった要因で、**価格調整待ちの“静かな滞留”**が発生しています。

ここからが本題です。

“売れない時代”だからこそ、戦略的な見せ方と価格調整が求められます。

【1】価格を「現実の買い手目線」に合わせる

・半径・築年・面積帯の成約事例に対し**±3～5％以内**を意識

・PV・内見数を10日単位で分析し、リアルタイム修正

【2】「コストの見える化」で安心を与える

・設備更新、断熱、耐震補強など、3年以内に必要なコストを見積化

・「リノベ込みで月いくら」まで可視化することで、購買意欲が高まります

【3】 管理・修繕計画の“透明化”

・長期修繕計画や積立金水準、議事録要約を提示

・将来負担が“見える”ことで買い手の信頼を得られます

【4】 生活の「体験導線」を強化

・朝・夜・雨の日など、時間帯ごとの動画・写真を公開

・周辺利便性や風通し・日当たりを伝える工夫が成約率を高めます

【5】ペルソナ再設定

・「子育て世帯向け」「DINKs」「シニア×駅近」など

買い手層を絞り込み、その人に刺さる暮らし提案を行うこと。

不動産が売れないのは「景気が悪いから」ではありません。

情報の見せ方と戦略のズレが原因です。

買い手の価値観は変化しています。

いま求められているのは、単なる価格調整ではなく、

**“暮らしの提案としての販売”**です。

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