こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

土曜の朝、泉中央駅近くのカフェ。

保育園の入園が決まり、共働きの佐藤さん夫婦（ともに30代）は「そろそろ賃貸から持ち家へ」と動き始めました。ポータルで見つけた“駅徒歩12分・築19年・75㎡の中古マンション”。

――ただ、価格は適正？　交渉はどのくらい通る？　このモヤモヤを解くために開いたのがRMI（REINS Market Information：不動産取引情報提供サイト）。

RMIで「仙台市泉区 × 70–80㎡ × 築15–25年 × 駅徒歩15分以内」の成約価格を検索。近い条件の事例がいくつも出てきて、**“実際に売れた価格の中央値”**が見えました。さらに「同規模・同築年でも、駅徒歩や前面道路、リフォーム有無で価格が動く」こともわかり、購入検討の視界が晴れたのです。

内見当日、売出価格とRMIの相場レンジの差を根拠に、無理のない交渉ラインを設定。入居後に必要なリフォーム費も、相場差でうまく確保。

「数字に裏づけられた納得感で決められました」――佐藤さん夫婦は今、保育園・職場・生活圏のバランスが取れた新居で、落ち着いた毎日を送っています。

・募集価格ではなく“成約価格”が基準

高騰局面や“おとり”に流されず、実態に近い価格を把握できます。

・仙台全域を横断比較

区・沿線・駅徒歩・面積・築年など、条件を細かく合わせて比較可能。

・月次更新で鮮度◎

“一年前の相場観”に頼らず、今のマーケット感覚で意思決定。

・時間軸で変化を把握

同条件の過去～直近の事例を並べ、高値掴み回避に。

注意：RMIは匿名化のため個別の住所・マンション名は出ません。相場レンジの把握と交渉材料づくりに使うのがコツです。

下のテンプレをそのまま当てはめて検索すると、ブレない比較軸がつくれます。

1．エリア/沿線：地下鉄南北線 or 東西線（例：泉中央～北四番丁 / 川内～薬師堂）

2．住宅種別：中古マンション or 中古戸建

3．専有/延床面積：70–85㎡（3LDK目安）

4．築年数：15–25年（管理状況と価格バランスが取りやすい帯）

5．駅徒歩：～15分（保育園・通勤動線との両立）

6．階数/方角（マンション）：中層以上・南/南東を優先（採光・冬場の暖かさ）

7．前面道路（戸建）：6m前後・駐車2台可目安

8．リフォーム履歴：水回り更新の有無（費用インパクト大）

STEP1｜相場帯の“事実”をつかむ（RMI）

・条件合わせで近似事例の成約単価をチェック

・中央値・ボリュームゾーンをメモ

・「駅徒歩・築年・面積」の3点を固定して比較

STEP2｜生活リスク/利便性を地図で重ねる

・ハザード・学区・保育園/小児科・買物施設・交通を地図で多層チェック

・“価格だけで選ばない”を徹底（子育て導線のストレスは後から効く）

STEP3｜売出価格とのギャップを算出

・ポータルの“売出し”とRMIの“成約”の差分＝交渉余地の仮説

・リフォーム予算（例：水回り・床壁・内窓）を差分で確保できるかを試算

STEP4｜内見で“数字に出ない価値/劣化”を評価

・採光・眺望・騒音・共用部管理・結露/カビ跡・配管年式など

・戸建は接道・高低差・擁壁・越境・日影もチェック

STEP5｜最終判断＝“家計×将来計画”に落とし込む

・返済比率・金利タイプ・固定資産税・管理修繕積立金の10年予測

・出産/転園/小学校入学などイベント年表に重ねて検証

・あるある①：売出価格を相場だと思い込む

→ RMIの成約レンジで健全な基準を持つ。

・あるある②：駅距離だけで比較

→ ベビーカー導線・坂道・冬道・学区境界を現地で歩いて体感。

・あるある③：管理費・修繕積立金を軽視（マンション）

→ 長期修繕計画と直近工事履歴を書面で確認。

・あるある④：戸建の接道・法規を見落とす

→ 建ぺい率/容積率・前面道路幅員/種別を公図・調書で確認。

・あるある⑤：リフォーム費の読み違い

→ 内装一式 vs 水回り更新 vs 断熱改修でコスト帯が激変。想定ラインを3段階で持つ。

1．家計（返済可能額）：返済比率20～25%目安／教育費ピークの年も試算

2．立地（子育て導線）：保育園→小学校→習い事→通勤の総移動時間

3．資産性（売りやすさ）：RMIの成約分布の厚み＋将来の補修リスク

・RMI活用チェックリスト（買主版｜仙台）

・条件合わせテンプレ（沿線×面積×築年×徒歩）

・“売出－成約”差分シミュレーター（概算）

※本記事下部のLINE無料相談からお申し込みください。

Q1：RMIは誰でも使えますか？

A：どなたでも無料で閲覧できます（匿名化データ）。“相場レンジの把握”に最適です。

Q2：マンション名や部屋番号まで分かりますか？

A：いいえ。個人が特定されない形で提供される成約統計情報です。個別案件の精査は現地調査と書面確認で補完します。

Q3：RMIだけで価格は決められますか？

A：RMIは基準づくりの出発点。実際は、管理状態・方角・階数・眺望・リフォーム履歴など非数値要因を加味して判断します。

Q4：交渉はどのくらい可能ですか？

A：相場レンジとの乖離や競合状況、売主事情で幅が変わります。RMIを根拠に無理のない交渉ラインを設計します。

・RMI × 現地実査で“数字に出ない差”まで立体評価

・学区・保育・交通・積雪/日当たりなど仙台ならではの生活条件に精通

・中古＋部分/性能リノベの同時設計で、入居後の費用と快適性を最適化

・住宅・リフォーム・不動産仲介をワンストップでサポート

・**RMIの相場レンジ表（あなたの条件版）**を無料作成

・売出価格とのギャップ分析と交渉方針のたたき台をご提案

・内見チェックリストと購入後10年の費用予測もセット

フォーム（お名前／希望エリア・沿線／面積・間取り／築年帯／予算帯／ご家族構成）にご入力ください。送信後、RMI条件合わせテンプレとチェックリストをメールでお届けします。

・RMIは匿名加工された成約統計情報です。個別物件の価格・条件を保証するものではありません。

・最終判断は、現地確認・重要事項説明・長期修繕計画等の一次情報と併せて行ってください。

・本記事の内容・指標は、将来の価格や金利動向を保証するものではありません。

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