こんにちは！ 仙台市の不動産エージェント
仙台不動産情報ライブラリー
を運営しているスイコーの澤口（一級建築士、宅地建物取引士）です。
今回のテーマは
昭和56年以前の木造一戸建てを高く・安心に売る
― 先に整える“3つの安心”で、価格もスピードも変わります
結論： 売出し前に「耐震・法規・境界（＋ハザード）」を可視化しておくことが、昭和56年以前の家を不利なく売る最短ルートです。
スイコー不動産（仙台）は、一級建築士×宅建士×施工管理のチームで、診断→証明→資料作成→販売までワンストップで伴走します。
よくある“つまずき”と先回り解決
1) 旧耐震のままは不利になりがち
起きがちな不利：住宅ローン控除・融資審査・地震不安で買い手が絞られる／値引き要求・長期化。
先回り解決：
耐震診断を先行し、「補強提案」または新耐震適合証明の取得可否を明示。
仙台市の耐震診断・改修補助（年度により条件・上限あり）の活用を設計に組み込みます。
広告で「耐震の見通し」を最初に示すと、内見の歩留まりが上がります。
2) 法規・検査の不確実性
起きがちな不利：検査済証なし／増改築の適法性不明→融資NG・値引き要因。
先回り解決：
図面・台帳記録の事前収集、必要に応じて**適合状況調査（ガイドライン調査）**を実施。
「何がOKで、何がNGか」を第三者資料で明文化してから売り出します。
3) 境界・接道・再建築可否の曖昧さ
起きがちな不利：境界未確定／セットバック要否不明→買い手が敬遠、価格下落。
先回り解決：
確定測量を先行（目安：数か月）。接道状況・再建築可否も役所照会で明文化。
売出し後に揉めやすい部分を、**売出し前に“確定”**しておきます。
4) ハザード・維持費・アスベストの不安
起きがちな不利：水害・土砂・液状化の懸念、断熱・設備更新コストの不安、改修時のアスベスト調査費用。
先回り解決：
ハザード説明資料を標準添付。必要に応じて止水・断熱リフォーム案を同時提示。
アスベスト事前調査方針と見込み費を明示し、不確実性を削減します。
売出し前「勝てる整備」ロードマップ（最短2～3週間から着手可）
STEP0｜無料ヒアリング
所有者さまの売却目的・ご希望時期・残置物・相続や税務の事情をヒアリング。最短ルートをご提案。
STEP1｜現況書類の回収
建築確認通知書・検査済証・図面・過去の工事記録・登記簿・固定資産税通知などを整理（無ければ代替調査）。
STEP2｜法規・適法性の一次チェック
台帳・用途地域・建ぺい率・容積率・接道・セットバック・再建築可否を文書化。増改築の整合性も確認。
STEP3｜耐震診断（＋必要に応じ省エネ・劣化インスペクション）
結果に応じて、
A案：新耐震適合証明の取得（可能な場合）
B案：部分補強／改修＋見積を用意（補助金活用の可否も明記）
STEP4｜境界確定（必要な場合）
隣接地と立会いの上で確定測量。長期化しそうなら、販売時期と並走するスケジュール設計。
STEP5｜“安心資料パック”の作成
買い手・金融機関に渡せるワンファイルを用意：
- 耐震診断（＋補強提案 or 適合証明）
- 法規調査結果（再建築可否・セットバック回答）
- ハザード説明資料
- インスペクション報告
- 測量図（あるいは進捗）
- アスベスト事前調査方針
STEP6｜販売戦略（3プラン）
プラン1：現状渡し×安心資料パック … 価格控えめ／スピード重視
プラン2：適合証明 or 一部補強実施後に引渡し … 融資通過性・価格の両立
プラン3：改修込み“完成形”提案 … リノベ案・概算見積まで提示し、購入後の不安を解消
STEP7｜掲載コピー＆見学導線の最適化
「耐震の見通し」「法規クリア」「境界の確定度」「ハザード資料添付」「補助金の道筋」などを1スクロール目で伝える広告設計。内見時は資料パックをその場で渡せる準備を。
スイコー不動産が選ばれる理由（仙台ローカル×実務力）
建築×不動産を一社完結：一級建築士・宅建士・施工管理が同席し、診断→証明→補助金申請補助→販売まで一気通貫。
“不確実性をゼロに近づける”資料づくり：買い手・銀行・審査で詰まりやすいポイントを先に潰す設計。
地域補助・近隣調整にも強い：仙台市の制度運用・近隣立会い（境界）・役所照会を現場でハンドリング。
ワンファイル納品：検討者が家に帰って家族会議できる“そのまま渡せる”資料パックをご用意。
販売前チェックリスト（保存版）
□ 建築確認・検査済証の有無を確認（代替調査の要否を判断）
□ 法規：用途／建ぺい・容積／接道／セットバック／再建築可否を回答書で明文化
□ 耐震診断の実施（適合証明 or 補強提案／補助金の可否）
□ 既存住宅状況調査（インスペクション）・劣化状況の可視化
□ 境界：確定測量（必要に応じて）／越境の有無
□ ハザード説明資料の準備（浸水・土砂等）
□ アスベスト事前調査の方針・概算
□ 省エネ・維持費の見通し（断熱・設備更新の概算）
□ 荷物片付け・残置物の扱いルール決め
□ 相続・税務の論点整理（必要に応じ税理士連携）
価格を守りやすい“見せ方”テンプレ（広告・図面用）
ポイント表示例
・耐震：診断済／補強提案書添付（適合証明取得可否を明記）
・法規：再建築可、セットバック不要／要○○m（回答書添付）
・境界：確定測量済（2025年○月完了）
・ハザード：説明資料添付（想定対策プラン付き）
・維持費：断熱・給湯・空調の更新提案と概算見積あり
・その他：既存住宅売買瑕疵保険 付保予定／アスベスト事前調査方針あり
よくあるご質問
Q. リフォームしてから売るべき？
A. 物件特性と市場を見極めます。適合証明取得やポイント補強＋見せ方改善で十分に戦えるケースが多く、費用対効果で最適解をご提案します。
Q. 解体して更地で売る方が早い？
A. 接道・再建築可否・周辺需要次第。**建物価値を“資料で回復”**できるなら、建物付きの方がトータル有利なケースも。
Q. 書類がほとんど無いのですが…
A. 問題ありません。台帳・役所照会・実測・現地調査で“再構成”できます。
Q. いつ頃から動き出すのがベスト？
A. 最短2～3週間で整備開始、境界が絡む場合は数か月見込み。売却希望時期から逆算して段取りします。
まずは「売出し前ワンストップ診断（無料）」から
- 現況ヒアリング（訪問またはオンライン）
- 不利になりやすいポイントの一次判定
- 最短ルートと概算スケジュール・費用感のご提案
- ご希望に応じ、耐震・法規・境界・ハザードの整備を着手
スイコー不動産（仙台）
・一級建築士／宅建士在籍
・建築・リフォーム・不動産の一社完結
・地元での実務運用・補助金対応もお任せください
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まとめ
昭和56年以前の木造は、“不利に見えがち”な要素を整えるほど売りやすく、価格も守れます。
耐震・法規・境界・ハザードの4点を先回りで可視化し、「安心資料パック」で勝てる売却を。
スイコー不動産が、準備から成約・引渡しまでワンストップで伴走します。
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