マンション購入に伴い固定資産税の納税義務が生じます。区分所有法による共同住宅のマンションの固定資産税について解説。 — マンション購入前に要チェック！

仙台でマンション購入｜固定資産税はいくら？中古購入前の注意点

仙台でマンションを購入するとき、多くの方がまず確認するのは物件価格、住宅ローン、管理費、修繕積立金です。
しかし、購入後に毎年かかる費用として忘れてはいけないのが、固定資産税・都市計画税です。

固定資産税・都市計画税は、マンションを所有している限り毎年かかる税金です。
賃貸住宅に住んでいたときには意識しにくい費用なので、初めてマンションを購入する方ほど、資金計画に入れ忘れやすい項目です。

特に中古マンションの場合、広告に表示されている月々の支払い例には、固定資産税・都市計画税が含まれていないことがあります。
「住宅ローンは払える」と思って購入しても、毎年の税金、管理費、修繕積立金、駐車場代まで含めると、想定より負担が大きくなることがあります。

この記事では、仙台でマンション購入を検討している方に向けて、購入前に確認しておきたい固定資産税・都市計画税のポイントを整理します。

固定資産税・都市計画税とは？

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課税される地方税です。
マンションの場合も、戸建住宅と同じように、土地と建物に対して税金がかかります。

都市計画税は、市街化区域内に土地や建物を所有している人に課税される税金です。仙台市内のマンションでは、固定資産税とあわせて都市計画税がかかるケースが一般的です。

仙台市の場合、固定資産税は次の計算式で算出されます。

税金の種類	基本的な計算式
固定資産税	課税標準額 × 1.4％
都市計画税	課税標準額 × 0.3％

ここで注意したいのは、購入価格にそのまま税率をかけるわけではないということです。
税額のもとになるのは、固定資産税評価額や課税標準額です。売買価格とは異なるため、「3,000万円のマンションだから、この金額」と単純には計算できません。

購入前には、売主側の固定資産税・都市計画税の納税通知書や課税明細書を確認するのが確実です。

仙台市の固定資産税・都市計画税はいつ払う？

仙台市の固定資産税・都市計画税は、原則として年4回に分けて納付します。
令和8年度は、固定資産税・都市計画税の納税通知書が令和8年4月1日に発送され、納期限は第1期が令和8年4月30日、第2期が令和8年7月31日、第3期が令和8年9月30日、第4期が令和9年1月4日とされています。

期別	納期限の目安
第1期	4月末
第2期	7月末
第3期	9月末
第4期	12月末または翌年1月初旬

毎月の住宅ローンとは別に、年4回まとまった支払いが発生するため、家計管理では注意が必要です。
特に4月は新生活費、車の税金、保険料など他の出費と重なりやすい時期です。購入後の年間支出として、事前に見込んでおきましょう。

マンションの固定資産税は「専有部分」だけではない

マンションは一戸建てと違い、建物全体を区分所有者が共有する仕組みです。
そのため、購入者が意識すべき固定資産税・都市計画税は、単に自分の部屋だけの問題ではありません。

主に確認したいのは次の3つです。

確認する部分	内容
家屋分	専有部分を中心とした建物評価
土地分	敷地権・土地持分に応じた負担
共用部分の影響	エントランス、廊下、設備など建物全体の評価に関係

マンションの価格を見るときは、部屋の広さや階数、眺望、駅距離に目が向きがちです。
しかし、税金は固定資産税評価額や課税標準額に基づいて計算されるため、購入価格の高い・安いだけで判断することはできません。

中古マンション購入で特に注意したいこと

中古マンションで注意したいのは、新築時の軽減措置がすでに終了していることが多い点です。

新築住宅には、一定の要件を満たす場合、固定資産税の減額措置があります。仙台市の説明では、新築された居住用家屋のうち要件を満たすものは、原則3年間、3階建て以上の中高層耐火・準耐火建築物である住宅は5年間、床面積120平方メートルまでの部分について固定資産税額の2分の1が減額されます。分譲マンションなどの区分所有家屋は、専有部分ごとに判定されます。

つまり、築浅マンションでは「軽減期間中の税額」と「軽減終了後の税額」が異なる場合があります。
新築から数年以内のマンションを購入する場合は、現在の税額だけでなく、軽減措置が終わった後の税額も確認しておきましょう。

一方、築年数が経過した中古マンションでは、建物評価は下がっていることがあります。
ただし、税金が低いからといって安心とは限りません。築古マンションでは、修繕積立金の増額、大規模修繕、一時金、設備更新など、別の維持費が増える可能性があります。

住宅用地の軽減措置も確認する

住宅の敷地として使われている土地には、住宅用地の特例があります。
仙台市では、200平方メートル以下の小規模住宅用地部分について、固定資産税の課税標準額は土地評価額の6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されます。200平方メートルを超える一般住宅用地部分は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に軽減されます。

区分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地	評価額の1/6に軽減	評価額の1/3に軽減
一般住宅用地	評価額の1/3に軽減	評価額の2/3に軽減

マンションの場合も、敷地に対する土地持分があります。
購入前には、土地分と家屋分の税額がどのように分かれているのかを確認しておくと、将来の負担を把握しやすくなります。

売買した年の固定資産税は誰が払う？

固定資産税・都市計画税は、原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
仙台市も、1月1日現在で市内に土地や家屋を所有している方が固定資産税の納税義務者であると説明しています。共有名義の場合は、共有者全員が連帯納税義務を負い、持分ごとに分けて課税することはできません。

では、年の途中でマンションを購入した場合はどうなるのでしょうか。

法律上の納税義務者は1月1日時点の所有者ですが、不動産売買の実務では、引渡し日を基準に売主と買主で日割り精算するのが一般的です。

たとえば、7月にマンションを引き渡す場合、その年の固定資産税・都市計画税を、売主負担分と買主負担分に分けて精算します。

ただし、精算の起算日を1月1日とするか、4月1日とするかは取引条件によって異なる場合があります。
売買契約書や重要事項説明書で、固定資産税・都市計画税の精算方法を必ず確認しましょう。

共有名義で購入する場合の注意点

夫婦や親子でマンションを共有名義にする場合、持分割合を決めて登記します。
ただし、固定資産税の納税責任は、単純に「自分の持分だけ払えばよい」というものではありません。

共有名義の場合、共有者全員が連帯して納税義務を負います。
納税通知書は共有者の代表者に届くことが一般的ですが、実際の負担割合や支払い方法は、家族内で事前に話し合っておく必要があります。

特に次のようなケースでは注意が必要です。

ケース	注意点
夫婦共有名義	離婚・相続・売却時に調整が必要になる
親子共有名義	将来の相続や贈与に影響する可能性がある
兄弟共有名義	意見が分かれると売却や賃貸が進みにくい

税金だけでなく、将来の売却、相続、住み替えまで含めて、名義の決め方を考えることが大切です。

購入前に確認したい5つのポイント

仙台でマンションを購入する前に、次の5つを確認しておきましょう。

確認項目	見るべきポイント
直近の固定資産税額	売主の納税通知書・課税明細書で確認
土地分と家屋分	どちらにどの程度税額がかかっているか
軽減措置の有無	新築・築浅の場合、減額期間が残っているか
管理費・修繕積立金	税金以外の毎月負担も確認
将来の修繕予定	大規模修繕、一時金、積立金増額の可能性

特に中古マンションでは、固定資産税だけを見て判断するのではなく、管理費、修繕積立金、駐車場代、保険料、リフォーム費用まで含めた「年間維持費」で考えることが重要です。

まとめ：固定資産税は購入前に見える化できる

マンション購入では、物件価格や住宅ローンの返済額に目が向きがちです。
しかし、購入後の暮らしを安定させるには、固定資産税・都市計画税を含めた年間負担を事前に把握しておくことが欠かせません。

仙台でマンションを購入する前には、次の点を確認しましょう。

確認すること	理由
固定資産税・都市計画税の年額	購入後の年間支出を把握するため
納期限	年4回の支払いに備えるため
日割り精算	購入時の決済金額に影響するため
軽減措置の終了時期	将来の税額増加を見込むため
共有名義の責任	相続・売却時のトラブルを避けるため