こんにちは！ 仙台市の不動産エージェント
仙台不動産情報ライブラリー
を運営しているスイコーの澤口（一級建築士、宅地建物取引士）です。
今回のテーマは
50～60代必見！自宅を売って住み替えるなら『買換特例制度』で税負担を先送り
50代・60代になると、「今の家を手放して、もっと暮らしやすい家へ住み替えたい」と考える方が増えてきます。
段差の少ない平屋、街中に近い便利な立地、管理しやすいマンション――ライフステージに合った住まいに変えることで、これからの生活はぐっと快適になります。
でも気になるのが、「売却益にかかる税金」。
このとき活用できるのが**「買換特例制度」**です。
うまく使えば、売却益にかかる税金を将来まで繰り延べられ、手元資金を新居購入やリフォームに充てることができます。
買換特例制度とは？
買換特例制度とは、自宅を売却して新しい家に住み替える場合に、売却益にかかる譲渡所得税の支払いを次回の売却時まで先送りできる制度です。
（※税金が免除されるわけではありません）
制度の適用期限
2025年12月31日までに旧居を売却することが条件です。
適用の主な要件（50～60代戸建オーナー向け要約）
- 売却する自宅の所有期間・居住期間が10年以上
- 売却代金が1億円以下
- 新居は日本国内、床面積50㎡以上（土地は500㎡以下）
- 中古の場合は築25年以内または耐震基準適合
- 新築（2024年以降入居）は省エネ基準適合が必要
- 売却の前年～翌年までに新居取得、取得した年の翌年末までに入居
- 親族など特別関係者への売却は不可
メリット
売却益の税金を先送りできる
手元に資金を残せるため、新居購入やリフォームに回せる金額が増えます。
仙台の戸建価格帯で利用しやすい
売却額が1億円以内の物件が多く、条件に当てはまりやすいです。
デメリット・注意点
- 将来売却時にまとめて課税されるため、次の売却時の税額は増えます。
- 3,000万円特別控除や軽減税率とは併用できないため、どちらが有利か事前に比較が必要です。
- 買換価格が売却価格より安い場合、その差額分には今年すぐ課税されます（ダウンサイジング課税）。
- 耐震・省エネなど新居の技術要件を満たさないと適用できません。
他の特例との比較（簡易表）
スイコー不動産からのアドバイス
仙台市内で50～60代が戸建からの住み替えを検討する場合、「買換特例」か「3,000万円特別控除」かの選択が最重要です。
例えば、売却益が2,500万円なら3,000万円控除で税額ゼロにできますが、5,000万円の利益がある場合は買換特例で繰り延べた方が資金効率が良いこともあります。
ただし、制度の選択を誤ると数百万円単位の損になる可能性もあります。
まとめ
買換特例は税金を後回しできる制度。資金を新居やリフォームに多く回せる。
2025年12月末までの売却が条件。
他制度との比較と事前シミュレーションが必須。
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スイコー不動産では、仙台市内の戸建売却・住み替えのご相談を承っています。
税制の比較シミュレーションから、買換え後のリフォームプランまでワンストップでサポートします。
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