こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

夕食後、2DKのリビングは積み木と洗濯物でいっぱい。32歳の夫婦は年子のきょうだいを寝かしつけながら、次の住まいを話し合う。3LDKの賃貸へ広さを買うか、中古マンション・中古住宅を“持つ”か。貯金は多くなく、頭金を貯めてからにすべきかも気になる。

けれど、週末に小さな庭で炭を起こし、子どもたちとバーベキューをする光景が頭から離れない――。

「いつ買うのが正解？」迷いの中心にあるのは、家計と時間、そして家族の未来だ。本記事では、仙台のいまの相場と制度を前提に、“待つコスト”と“買って固定化する価値”を数字で比べ、私たちの答えを整理していく。

「早いほど得」は**“長期居住 × 家計健全 × 制度適用 × 仙台市況（上昇トレンド）”の4点がそろえば成立します。逆に、居住期間が短期になりそう／自己資金が薄い／性能改修の見積もりが甘い――といった場合は“急がない判断”が合理的です。

この記事では、2025年時点の前提と仙台固有の事情**をふまえ、「買いどき」を自分で判定できる実務フレームを提示します。

・金利環境：マイナス金利解除後の金利正常化局面。短期・長期とも上昇圧力がかかりやすい土俵。

・固定金利の現在地：長期固定（例：フラット35）は1%台後半が目安（2025年10月時点）。「将来金利の不確実性」を先に価格化できる価値は大。

・制度・税制：住宅ローン減税は省エネ適合が基本要件。入居年度や性能等級の違いで控除額が変動。

・仙台の市況：住宅地は上昇トレンドが長期化。同等物件を「1年待って買う」場合、価格・家賃の上振れが生じやすい（土地・建物・管理良好マンションは特に）。

ポイント：**「いつ買うか」＝「いつ引き渡すか」**です。減税・制度・完成時期の設計が、家計インパクトを左右します。

1．同じ学区・勤務地で7～10年以上の居住見込み

2．返済比率と緊急資金が健全（固定金利用時に可処分の余力が残る）

3．長期固定の選好がある（将来の金利上昇を先に織り込む）

4．仙台の上昇市況（地価・家賃・建築費）に先回りしたい

5．減税・補助の適用が見込める（性能等級・入居年度の要件を満たす）

この5点がそろうほど、「今買って長期固定で確定する」が合理的になりやすい。

・転勤・進学など居住の可動性が高い（5年以内に売却の可能性）

・自己資金が薄い（諸費用・予備費・初期修繕費が確保できない）

・築古×性能改修の費用見立てが甘い（耐震・断熱・配管・電気容量）

・変動金メインで金利上昇の耐性不足（固定化ルールが未設計）

STEP1｜ライフ軸を固定化

学区・通勤・親のケア等、10年スパンで変わりにくいかを先に判定。

STEP2｜“今月の事実”の棚卸し

・長期固定の目安（例：フラット35の水準）

・減税・制度の要件（省エネ等級、入居年度、引渡し時期）

・自己資金と、引渡し後1年の家計キャッシュフロー

STEP3｜“待つコスト”を試算（仙台版）

・物件価格の上振れ（地価・建築費・管理評価の高い棟の希少化）

・家賃を払い続けるコスト

・金利の上振れによる総返済額の増分

簡易式：

1年待つコスト ≒ 〔想定価格×上昇率〕＋〔1年分家賃〕＋〔金利上振れによる返済増（固定化遅延分）〕

STEP4｜“物件×資金計画”の同時設計

・新築：性能等級で減税最大化。当初金利引下げやポイント制度があれば同時検討。

・中古＋リノベ：断熱・耐震・設備更新は“後で足す”ではなく最初から積む。購入＋改修のワンセット資金計画に。

・出口戦略：将来売却を視野に、駅距離・管理品質・修繕積立の健全度を優先。

・子育て世帯（学区固定／家賃が高め）

　→ 前倒しで長期固定化しやすい。新耐震／管理良好マンションや、戸建てなら断熱等級×耐震等級を基準に。

・転勤可能性が高い世帯

　→ 無理に急がない。買うなら流通性の高い駅近・築年・管理評価を条件に。

・50～60代の住み替え

　→ 段差の少ない住戸・管理計画認定マンション等を優先。将来の維持費と健康動線を先に設計。

Q1. “変動は安いから得”ですよね？

A. 短期は安い／長期は不確実。変動を使うなら、固定化の発動条件（例：指標金利○％で全額固定）を契約前に明文化しましょう。

Q2. 中古を買って、性能は後で足せば？

A. 施工の重複・割高になりやすい。耐震・断熱・配管更新は取得時に一体設計が原則。資金調達もワンセットで。

Q3. 1年待てば“いい物件が出る”のでは？

A. 需給がタイトなエリアは**「物件より買い手」**が優位。**情報の取り回し（比較表・現地確認の質）**で差が出ます。

□ 7年以上同じ学区・勤務地で住む見込みがある

□ 手取りの余力が月3～5万円残る資金計画

□ 固定金の選好または固定化ルールを言語化済み

□ 省エネ等級・耐震等級を物件選定の必須条件に

□ **出口（売却・賃貸）**のイメージが持てる

5つすべて「はい」＝“今”が候補。2つ以下なら、**条件作り（自己資金・性能要件・情報整備）**を優先。

・「待つコスト vs. 固定化メリット」仙台版シート（1年・3年・5年）

・中古＋リノベ概算早見表（耐震・断熱・水回りの標準レンジ）

・管理評価チェック（修繕積立金、長期修繕計画、管理履歴の見方）

ご希望の方は、LINE公式またはお問い合わせフォームから「資料希望（買いどき）」とご連絡ください。

1．現況ヒアリング（学区・通勤・資金・時期）

2．候補抽出＆見える化（比較一覧／待つコスト試算）

3．現地×性能×管理の三位一体チェック

4．資金計画の確定（固定or固定化ルール）

5．申込～引渡し時期の設計（減税・制度の最適化）

・仙台は上昇トレンドが長期化。待つコストは無視しにくい一方、

・「早いほど得」は、長期居住・家計健全・制度適用・固定化設計がそろってはじめて再現性が出ます。

・迷ったら、“今月の事実”の棚卸しと待つコストの数値化から。判断はぐっとラクになります。

・LINEで「買いどき診断」希望と送る

代表：澤口 司（一級建築士／宅地建物取引士／1級建築施工管理技士／AFP）

仙台の住宅購入・住み替えは、性能・資金・制度の三位一体で“安心最適化”。私たちがワンストップで伴走します。

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中古を買ってリノベという

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