こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

49歳・独身のOさん。ひとり息子のOさんは東京で暮らしています。仙台の実家を相続したものの仙台へ戻る予定がないので売却を決意。

人に会う・合わせるのが得意ではないOさんは、ネットで見つけた「不動産一括査定」に惹かれます。「まとめて比べられるなら、気まずい商談もしなくて済むかも」。そんな折、会社の上司にさらっと相談すると、返ってきたのは意外なひと言。

「便利だけど、高い価格だけで選ぶと、あとで値下げに追い込まれることもある。出てきた数字の“根拠”を見比べるのがコツだよ」。

その日からOさんは、価格表の“裏側”を見る目を持つことにしました――。

・一括査定は“比較の初動”に最適：相場観・担当者の対応力を短時間で把握できる。

・ただし副作用も：過剰営業・高値提示競争・提携会社の偏り。

・カギは“根拠比較”と“地場の目”のハイブリッド：査定の理由・データを突き合わせ、仙台の地場会社にも直接打診する。

・手間を圧縮：1回入力で複数社に一括依頼。初期の相場レンジを短時間で把握。

・“人”も同時に比較：返信速度、資料の質、説明のわかりやすさで担当者を見極め。

・売却義務なし：査定はあくまで比較材料。売るかは後から決められる。

・連絡が集中しやすい：電話やSMSが一斉に来ることも。

・高め査定の誘惑：媒介獲得目的で強気数字が混ざる場合。後の値下げの連鎖に注意。

・提携網の“外”に届かない：サイト非提携の地場の実力店が拾えないことがある。

・個人情報が複数社に出る：営業継続の管理が負担になりやすい。

1．連絡手段を指定：「まずはメール希望・価格根拠を資料で」と明記。

2．“数字の理由”を比較：

・成約事例（いつ／どこ／築年）

・競合物件の売出状況（在庫・売れ残り期間）

・査定ロジック（収益還元・取引事例比較 など）

3．地場×広域のハイブリッド：一括査定＋仙台の非提携会社へ直打診。

4．“仲介・買取・買取保証”を同時比較：期限優先か価格最大化かを冒頭で決める。

5．担当者の“3指標”で足切り：

・返信の速さ（24–48h）

・根拠資料の具体性（地図・事例ID・販売戦略）

・内見導線・広告計画の提案力（ターゲット像と媒体）

6．売出し後の“値下げルール”を事前合意：時期・幅・判断材料をあらかじめ共有。

7．免許・姿勢を確認：宅建業免許／囲い込み防止の説明ができるか。

・仲介：価格最大化・時間に余裕あり／内見対応OK

・即時買取：スピード優先・残置物の処理もお任せ／価格は抑え目

・買取保証付き仲介：期限の安心と価格の両立／条件と下限価格の確認必須

A：3社仲介で競争入札型

・使い方：一括査定→上位2–3社に販売計画プレゼンを依頼

・向き：相場より少しでも高く売りたい、時間に余裕あり

B：買取1社＋仲介1社の同時見積もり

・使い方：最短の安心ライン（買取）と攻めの価格（仲介）を同時確保

・向き：転勤・資金計画で期限がシビア

C：買取保証付き仲介

・使い方：売出期間・下限価格・切替条件を契約書面で明記

・向き：価格も期限も両立したい

Step1：一次比較（1週間）

・一括査定で5社以内に限定 → **「メール連絡のみ」**を明記

・受領資料：査定価格／根拠（事例&在庫）／販売計画（媒体・導線）

・足切り表で2–3社に絞る（下のテンプレを使用）

Step2：販売計画プレゼン（1週間）

・現地確認→初期レポート（室内改善・写真計画・レタッチポリシー・ターゲット像）

・値付けの幅と値下げ条件の事前合意案を提出させる

Step3：契約＆ローンチ（2–4週間）

・媒介契約／撮影／広告ローンチ／初動反応のレポート

・2週間で反響KPI（内見数・問合せ数）を確認し、打ち手を調整

① 初回査定依頼メール（コピペOK）

件名：○○区○○ ○丁目 戸建の査定依頼（メール連絡希望）

本文：

仙台市○○区○○ ○丁目の戸建につき、机上査定をお願いします。

・まずはメールでのご連絡のみを希望します。

・以下3点の資料をご提示ください。

　1）査定価格と設定理由（成約事例・周辺売出の一覧）

　2）販売計画（想定ターゲット／媒体／初期2週間の施策）

　3）売出後の値下げ判断基準（時期・幅・KPI）

物件概要：所在地／築年／面積／リフォーム有無 ほか

返信期限：○月○日（○）まで

② 担当者評価シート（比較表の軸）

・返信速度｜根拠資料の具体性｜販売計画の説得力｜囲い込み説明の透明性｜契約形態の選択肢（仲介・買取・保証）｜初期提案の実行力

Q. 査定価格がバラバラ。どれを信じれば？

A. “根拠の質”で選別。直近の成約事例と現行の売出在庫を同一地図上で説明できる担当者を上位に。

Q. 電話攻勢が不安です。

A. 依頼文に「メールのみ希望」を明記。専用アドレスを用意し、対応はバッチ処理（1日1回まとめて）。

Q. 地場会社をどう探せば？

A. 一括査定で出てこない場合は、仙台市内で成約事例を公開・解説している会社を検索し、同様の依頼文で直打診。

Q. 空き家状態。片付けや写真はいつ？

A. “売れる写真”は初動の命。残置物は最小限の片付け→撮影→出し分けの順で。場合によっては簡易ホームステージングが有効。

・査定資料の“根拠チェック”を無料代行（最大3社分）

・担当者評価シートの雛形（スプレッドシート）をお渡し

・売出し後2週間のKPI設計（内見・反響の目安）をご提案

［LINEで無料相談する］

［メールでテンプレを受け取る］

Oさんは一括査定で得た数字の理由を比べ、地場の1社を追加して合計3社にプレゼンを依頼。値付けの幅と値下げルールを事前に合意し、初動の反響を見ながらテコ入れを進めています。

――“価格”ではなく“根拠”を見る。 それが、仙台で後悔しない売却の第一歩です。

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