こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

土曜の午前、泉中央駅のカフェ。

3歳の息子がベビーカーでうとうとする横で、夫婦は一冊のノートを開いていました。ご主人は34歳の公務員。奥さんは出産後に退職し、いまは近所のスーパーで週3日パート。ページの見出しには大きく「固定金利で安心計画」と書かれています。

「変動だと、この先の金利が読めないよね」

「うん。保育園から幼稚園、小学校って進むと、教育費も増えるし……」

二人が選んだのは、仙台市泉区の建売住宅。職場までの通勤と、実家サポートの距離感がちょうどいい。問題は“毎月の返済がぶれないこと”。だから全期間固定のフラット35に気持ちは固まりつつあります。

ただ、現実的な不安も顔を出します。

頭金はいくら入れるのがベスト？ 事務手数料やつなぎ融資って何？ 団信はどれを選べば？ そして何より、「フラット35は“申込時”ではなく“実行（決済）時”の金利が適用」という一文。引渡し日が1か月ズレて金利が上がったら…？ その“もしも”に、夫婦のペン先が止まりました。

「泉区で相談できる窓口、あるかな」

「店舗があるモーゲージバンクで、つなぎとか団信もまとめて聞けたら安心だよね」

ARUHI、MSJ、FLS――仙台に“店舗がある”3社の名前をメモしながら、二人はノートの次のページに**“決済から逆算する工程表”**を描き始めます。物件の契約日、適合証明の取得、金消契約、そして実行日。金利の適用月を中心に、必要書類とスケジュールが一本の線でつながっていく――。

「これなら、金利が上がっても“返済は同じ”でいける」

「うん。だったら私はパートを続けながら、来年からの教育費を積み立てよう」

家計の不安を“予測”でなく“設計”で扱うと、心は軽くなります。

このページでは、2025年10月のフラット35最新指標と仙台で使えるモーゲージバンク3社の比較、そして中古や注文にも応用できる資金実行までの進め方を、実務ベースで整理しました。あなたのノートにも、そのまま写せるように。

15～20年：年 1.30%（団信不加入）

21～35年：年 1.69%（同上） 

フラット35は**「申込時」ではなく「資金実行（決済）時」の金利が適用**されます。スケジュール設計が超重要です。 

（これまでのフラット35について21以上以上の団信不加入の金利推移状況をスイコーにて作成）

・モーゲージバンク（MB）：預金を持たず、フラット35などの債権を機構へ譲渡→証券化で資金調達。フラット35の実務に精通しやすい。 

・一般の金融機関（銀行・信金など）：預金を原資に変動／固定／ミックス等の自社ローンも幅広く提供。取引条件に応じた優遇が出やすい。 

向き・不向きの目安

・「全期間固定で家計を安定」→ MBが得意領域

・「変動や期間固定も含めて総合比較」→ 銀行の土俵

・SBIアルヒ（ARUHI）：仙台支店（青葉区本町）。金利推移ページで10月指標（15–20年1.50%、21–35年1.89%）を明示。 

・日本モーゲージサービス（MSJ）：仙台店（代理店）。公式に金利・商品案内・つなぎローン情報。 

・ファミリーライフサービス（FLS）：仙台営業所（宮城野区榴岡）。（フラット35取扱い）。 

店舗面談＋Web申込みを併用できる点は、初めての方に安心材料です。

・事務手数料の型（定率：例「融資額×2.2%」か、定額／ハイブリッドか）

・団信オプション（がん・三大疾病など上乗せ料率）

・つなぎ融資（可否・回数・金利・手数料・返済方法）

例：**MSJ「プロパーつなぎ」**は回数やリフォーム一体型の条件を明示。中古＋リノベの資金つなぎに有効。 

・審査～実行のスピード感（適合証明や決済日の並走がスムーズか）

1．事前審査（年収・与信・返済比率の確認）

2．本申込・団信申込

3．物件の適合証明（物件検査）：機構基準に適合しているか検査機関or適合証明技術者が審査。中古＋リノベは完了後に適合取得 → 実行。 

4．金銭消費貸借契約（金消）

5．資金実行（決済）：この実行月の金利が適用。 

注文住宅や「中古＋リノベ」はつなぎ融資の設計が重要なカギ。土地・着工金・中間金などの支払いタイミングに合わせ、回数・金利・手数料を事前に固定しておくと安心です。 

モーゲージバンクで借りる

・メリット：

・フラット35の運用に慣れており段取りが早い傾向

・つなぎや関連商品がワンストップで案内されやすい

・手数料が定率型中心でトータル負担が読みやすい

・デメリット：

・返済口座が別銀行になる等の条件が付く場合あり

・変動・期間固定など自社プロパーの選択肢は少なめ

一般の金融機関（銀行・信金）

・メリット：

・変動～固定ミックスまで商品が豊富

・給与振込やカード等の取引優遇が効きやすい

・デメリット：

・同じフラット35でも手数料・上乗せの設計差が出やすい

・つなぎやリノベ連動は行内ルールに左右されることも

1．購入スケジュールを“金利の適用月”から逆算（決済月＝適用金利） 

2．物件タイプ別に適合証明の段取りを先行（中古＋リノベは工程に余裕） 

3．店舗ありMB（ARUHI／MSJ／FLS）＋取引銀行の“4者相見積り”で、

・事務手数料の型

・団信オプション差

・つなぎ条件（回数・金利・手数料）

を総額で比較

※2025年4月法改正並びに職人不足の影響で完成まで長期化する可能性があります。

4．実行月をまたぐ可能性があれば、2パターン資金計画を準備（±0.1～0.2%の耐性）

Q. 10月に申込んだら10月金利で確定しますか？

A. いいえ。資金実行月の金利が適用です。申込～決済の工程管理が重要です。 

Q. 中古購入＋リノベのとき、いつ実行されますか？

A. 原則、リノベ完了→適合証明取得→実行の順。完了前の支払いはつなぎで手当てします。 

Q. どのMBを選べば良い？

A. 来店相談ができ、つなぎの条件が合うところから。仙台では**ARUHI（仙台支店）／MSJ（仙台店）／FLS（仙台営業所）**が面談しやすい選択肢です。 

・金利は“実行月”基準――だからこそ、物件・審査・適合・決済を一つの工程表にまとめて失敗をゼロに。 

・物件タイプ別の必要書類リスト、中古＋リノベの工期とつなぎの設計まで、スイコー不動産が実務で並走します。

＼ LINEで無料相談 ／

「フラット35比較」「MB 3社見積」「中古＋リノベ工程表」のうち必要なメニュー名をトークで送ってください。今のご状況に合わせて、最短ルートをご提案します。

・ARUHI｜仙台支店（店舗情報）、10月の金利指標（1.50%／1.89%）。

・日本モーゲージサービス｜仙台店・金利・つなぎ。 

・ファミリーライフサービス｜仙台営業所。 

・フラット35の物件検査・適合証明／新規借入れ案内（機構）。 

・金利は実行時適用（機構FAQ）。 

※本ページの金利や店舗情報は2025年10月1日時点の公式公開情報を基に構成しています。実際のご契約条件・費用は各社審査・商品設計で異なります。最新条件は必ず各社公式・店頭でご確認ください。

無料でお使いいただけます。

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中古を買ってリノベという

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