こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しているスイコーの澤口

（一級建築士、宅地建物取引士、Affiliated Financial Planner）

です。

今回のテーマは

33歳、市の職員のTさん。ずっと新築一戸建てを夢見て、土地探しから始めた。けれど仙台市内は土地が高い。建築費も上がり、試しに銀行へ相談すると、ローン審査は厳しいという現実。かと言って仙台市外に土地を探す気にはなれない。

そんな時、ふとテレビで観た『魔法のリノベ』を思い出した。

「中古を買ってリノベでも、十分に“我が家”は叶うのでは？」

そう考え、不動産ポータルで学び始める。ところが友人や親から立て続けに言われた。

「不動産営業マンは、聞かれないことは基本、教えないよ」

信じたい気持ちと、守らなければならない家計。私は“聞く側の準備”が必要だと気づいた――。

・法定の説明義務は範囲が決まっている（重要事項説明＝35条の必須事項が中心）。

・ビジネス構造上のバイアス（両手仲介・囲い込みなど）で、消極的になりやすい情報も存在。

・調査義務にも線引き（心理的瑕疵ガイドライン等）。

つまり、“聞かれないと出てこない”情報は少なくない。ここを、質問力と事前要求で埋めれば、失敗可能性は一気に下がります。

・レインズのステータス登録が義務化（2025年1月～）

「公開中／申込あり／一時紹介停止中」等の運用が厳格化。囲い込み抑止に追い風。

・建物状況調査（インスペクション）の“時点管理”

とくにマンションは有効期間2年が実務の要。**“いつ、誰が、どこまで”**が重要。

・心理的瑕疵（事故物件）ガイドライン

告知の目安が整理。**“どこまで説明されるか”**を事前に想定しておく。

1．仲介形態を先に固定：買主側の立場で助言・交渉。両手前提にしない方針を見積書に明記。

2．レインズの“見える化”：登録日・現在ステータス・最終更新の画面提示を依頼。「申込あり」の真偽も確認。

3．インスペクションの時点：調査の実施日・範囲・調査者と報告書原本（写真付）を確認。既存住宅売買瑕疵保険の付保可否も。

4．契約不適合責任を条文で確認：期間・通知期限・補修/減額/解除、免責の有無と範囲。

5．心理的瑕疵は“文書”で：ガイドライン準拠の告知書写し＋確認手順の説明。

6．（マンション）管理の将来負担を読む：長期修繕計画・重要事項調査報告書・総会議事録で積立金と修繕履歴を確認。

7．（戸建）法規・物理リスクを洗い出す：再建築可否、接道種別（42条2項等）、用途地域・建ぺい/容積、越境・擁壁、雨漏り・白蟻、既存不適格の可能性。

8．総費用の透明化：仲介手数料上限（3%+6万円+税）に加え、登記・保険・ローン費・広告/紹介料など総支払額で比較。

9．図面・証憑は“申込前～同時”に回収：建築確認・検査済証、図面、設備表、物件状況報告書、税評価証明、ライフライン台帳等。

10．第三者の視点を常設：既存住宅状況調査技術者（インスペクター）/建築士/FPを併走させ、指摘事項の是正方針と費用負担を事前にすり合わせ。

・レインズ：「登録日と現在ステータスは？ 最終更新は？ “申込あり”の到達日・条件は？」

・インスペクション：「“いつ・誰が・どの範囲を”調査？ 2年以内？ 写真付原本は閲覧可？」

・告知：「心理的瑕疵の有無と確認手順は？ ガイドライン準拠の告知書写しを提示可？」

・契約不適合：「責任期間・通知期限・修補／減額／解除の条件、免責の有無は契約書のどの条文？」

・管理（マンション）：「長期修繕計画の改定年、積立金の充足度、修繕予定/履歴、滞納率、直近議事録の決議事項は？」

・法規・物理：「再建築可否、接道種別、越境、擁壁、上下水経路、既存不適格の可能性と根拠資料は？」

▶︎ 印刷用A4チェックリスト（仙台版）

内見に持参できるようPDFを用意しました。

・物件価格＋諸費用＋リノベ費の概算を同一シートで管理。

・金利上昇時の耐性（固定/変動、返済比率）をFP視点でセカンドオピニオン。

・仙台市・宮城県の補助金/税制も横串で確認（省エネ改修・バリアフリー等）。

・買主側に立つ実務支援：質問テンプレの代行、レインズ運用のチェック、交渉戦略の設計。

・建築士・インスペクター同席：見落としやすい既存不適格・擁壁・給排水を現地で評価。

・リノベ前提のコスト設計：プラン別概算・優先順位づけ・段階施工（フェーズ分割）。

・安心のアフター：引渡し後の修繕・設備更新、保険・保証の案内、住まいの“かかりつけ”に。

Q. 営業マンを疑うのは気が引けます…

A. 疑うではなく**“役割分担”です。売主・仲介・買主の立場は違います。質問と証憑で公平性を担保しましょう。

Q. 申込を急かされます

A. 申込と同時に図面・証憑一式の先出しを依頼してください。条件付申込や留保条件の合意も交渉可能です。

Q. 新築と迷っています

A. 物件総額・維持費・立地価値のバランスで比較。中古×リノベは立地最優先**を実現しやすい選択肢です。

・「中古×リノベ」資金計画と物件目利きを60分で整理

・インスペクション同席の可否・費用もご案内

・LINEで気軽に質問：夜間・土日もOK（既読後に順次ご返信）

▶︎ LINEで無料相談する

▶︎ チェックリストPDFをダウンロード（内見に持参）

住宅・リフォーム・不動産のワンストップ。仙台での住まい選びと住み継ぎを、建築士×宅地建物取引士の両輪で支えます。

二刀流（建築士×宅地建物取引士）の住宅専門家が5名在席

結論から言えば――“全員が不親切だから”ではありません。

私自身、一級建築士 19年／AFP（Affiliated Financial Planner）19年／宅地建物取引士 7年の実務の中で、「本当はもっと説明したいのに、相手の負担になりそうで踏み込めない」場面が何度もありました。専門領域の話はどうしても情報量が多く、初見では疲れます。結果として、要点だけ答える＝聞かれた範囲にとどめるほうが、お客さまにとって親切だと“誤配慮”してしまうことがあるのです。

もちろん、悪意や作為で情報を出し渋る営業もゼロではありません。ですが現場で起きている多くは、

・「どこまで知りたいか」が互いに共有されていない

・時間やタイミングの都合で深掘りのチャンスが失われる

・専門用語が続き、理解コストが急上昇してしまう

――こうした“コミュニケーション要因”です。

1．深さの指定を先に

　「まず10分で全体像→後で30分深掘り」「今は結論だけ」など、望む解像度を最初に伝える。

2．目的と不安の共有

　「ローン審査が心配」「修繕リスクを最小化したい」――目的が明確だと、説明は自然と的確になります。

3．サマリー→エビデンス方式

　最初に“結論の一枚”→必要に応じて根拠資料（図面・報告書・条文箇所）を段階開示。情報洪水を防げます。

4．禁止ワード化（言葉の取扱説明）

　「専門用語は必ず噛み砕いて」「略語は都度フル表記で」など、説明の作法を合意しておく。

5．質問テンプレの共同使用

　このページのA4チェックリストを面談で一緒に使うと、抜け漏れが激減します。

・時間を分ける：初回は意思決定に直結する“3点”だけ、詳細は次回に。

・視覚化する：文章より図表・チェックボックス。理解コストを下げる工夫は提供側の責務です。

・第三者の同席：インスペクターや建築士が入ると、要点の取捨選択が洗練されます。

私は“過不足のない説明”に何度も失敗してきました。だからこそ、「聞かれたしか答えない」を非難で終わらせない仕組みづくりを、提供側として続けます。たとえば、

・面談前に**「知りたい深さアンケート（3段階）」**を必ず共有

・面談後は1枚サマリー＋根拠資料リンク集で復習可能に

・用語集つきレジュメ／LINEでの“後から質問”窓口の常設

家は人生の基盤です。情報は“多いほど善”ではなく、意思決定に効く順に、負担なく届くことが大切。

もし「今日はどこまで」に迷ったら、どうか遠慮なく**“深さ”の希望**を教えてください。

こちらも、出せる情報を出し惜しみなく、ただし飲み込みやすく整えてお渡しします。――それが、仙台で住まい選びを支える私たちの役割です。

無料でお使いいただけます。

※不動産事業者間の情報が毎日届くAI情報ツールは

下記よりご利用下さい。

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簡単な説明はこちら

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中古を買ってリノベという

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