こんにちは！ 仙台市の不動産エージェント
仙台不動産情報ライブラリー
を運営しています
スイコーの澤口です。
本日は
仙台市内旧市街地に明るい話題
というタイトルで
情報配信をしたいと思います。
仙台市内で建替を断念する理由
仙台市内の旧市街地には
古い住宅が少なからず現存しています。
その中には、
建て直したくても
様々な制限があるために
所有者が断念しているケースが
あるのです。
老朽化した建築物は
そこで生活している人の
問題だけではなく
近隣住民の安全性にも影響を及ぼす
問題になってしまいかねません。
建替を断念してしまう
理由のひとつに
解体すると元のような大きさで
新築することができないケースが
多いからです。
その原因が
建ぺい率や容積率です。
建ぺい率は街並みの特性ごとに
敷地面積に対して○○％と
規定されています。
例えば、敷地面積が200㎡、
建ぺい率70％の場合には、
200㎡×70％＝140㎡を上限
とする建築面積の住宅を
建築することが可能です。
第一種低層住居専用地域である
泉パークタウンの高森5丁目などは
建ぺい率40％であり、
敷地内に建築出来る面積が少ないため
必然的に隣の家との
距離が取られることになります。
旧市街地では、商業地域の場合には
建ぺい率80％だったりしますが、
錦町二丁目や小田原五丁目とかは
2種住居地域であり建ぺい率が60％
になっています。
古い街並みは、前面道路が狭く
隣家との間隔も近くなっています。
大地震により建物が倒壊して、
隣の住宅にもたれかかったり、
道路を塞いでしまったりします。
火災では風向きによって
延焼が拡大していく
危険性も高くなっています。
しかし、先のような状況により
市街地の延焼リスクが下がらないため
2019年の建築基準法で建ぺい率が
緩和されました。
その改正では、
（1）防火地域において、耐火建築物
または耐火建築物と同等以上の延焼
防止性能を有する建築物の建ぺい率
を10%緩和する
（2）準防火地域において、耐火建築
物または耐火建築物と同等以上の延
焼防止性能を有する建築物および準
耐火建築物または準耐火建築物と同
等以上の延焼防止性能を有する建築
物の建ぺい率を10％緩和する
（3）特定行政庁が前面道路の境界線
から後退して壁面積の指定をした場合
等で、特定行政庁が安全上・防火上・
衛生上問題がないとした場合、許可内
において、建ぺい率の制限を緩和する。
が定められました。
この（2）と（3）により、
緩和される土地が
増えることになります。
これは建替だけの
メリットだけではなく、
土地の有効活用にも繋がります。
建ぺい率60％の土地だったのが
70％の場合に変わったことで
売却するときに価格が高くなる
要素になるからです。
2019年6月に施行されたばかりなの
で、該当する土地所有者でも把握して
いないかもしれません。
仙台市内で活動する
仙台不動産情報ライブラリー
（運営：株式会社スイコー）の
澤口（さわぐち）でした。
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