賃貸アパート・賃貸マンションに潜む危険性 仙台不動産情報ライブラリーcolumn365

こんにちは! 仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しています

スイコーの澤口です。

 

本日は

賃貸アパート・賃貸マンションに潜む危険性

 

というタイトルで

情報配信をしたいと思います。


仙台市内に持ち家か?それとも賃貸か?


仙台市内に戸建住宅かマンションを

 

購入するのか、

 

それとも賃貸に住み続けていくのかを

 

迷われる方が少なくありません。

 

 

30年とか35年の住宅ローンを

 

支払い続ける重たさは

 

嫌だなぁと考えるのは

 

ほとんどの方に共通した

 

思考だと思います。

 

 

そのリスクを背負って

 

住宅ローンを組むことを

 

決断出来た方には

 

関係のない話になりますが、

 

賃貸で居住していくことを

 

決断した方には、

 

賃貸を選ぶことにもリスクがあることを

 

知っておいていただきたいと思います。

 

 

その一つは、歳を重ねていくと

 

住宅ローンを借りたくても

 

借りられなくなってしまうケースがある

 

ということです。

 

 

若い時には賃貸でと思っていながら、

 

50代になってからやっぱり

 

持ち家の方が安心だし気兼ねなく

 

生活できると心変わりして、

 

住宅ローンを借りようと思ったら

 

審査が通らないということもあるのです。

 

 

それまでに貯蓄して

 

現金支払いで家を購入するのであれば、

 

住宅ローンの問題はなくなりますが、

 

なかなかそのようにいかないのが

 

人生ではないでしょうか。


賃貸の共同住宅は、利回り優先? それとも安全性優先?


そして、もうひとつの

 

重要なポイントは

 

安全性の問題です。

 

 

賃貸マンションや賃貸アパートは、

 

地主が資産運用や相続対策で

 

経営しているケースが少なくありません。

 

 

近年ではそのような融資が

 

過熱していると

 

金融庁の締め付けがあって

 

賃貸住宅の新築工事が

 

ガクンと減った様相になっています。

 

 

そのような中で今年発覚したのが、

 

レオパレス問題です。

 

 

多くの人にとって

 

衝撃的ニュースではな

 

かったでしょうか。

 

 

大手企業によるまさかの違反建築です。

 

 

共同住宅は隣戸と

 

空間的に繋がらないように

 

界壁を造らなければなりません。

 

 

それは天井裏にも必要です。

 

 

ドラマなどで天井裏を通って

 

隣の部屋に浸入する場面などが

 

ありますが、

 

実際には界壁を壊さない限り

 

そのようなことは出来ないのです。

 

 

先の問題になった共同住宅では、

 

まさにそれが出来そうな状況に

 

あった訳ですが、

 

あの天井の構造では人が乗ったら

 

落ちてしまいそうなので、

 

やはりドラマのようにはいかないと

 

思います。

 

 

界壁がなく、空間的に繋がっていると

 

火事になった時に天井裏から隣戸へ

 

すぐに火が回ってしまいます。

 

 

テレビ番組「ガイアの夜明け」では、

 

レオパレス問題について

 

数回放送されており、

 

住まいづくりに携わっている者として

 

観るに堪えない印象でした。

 

 

その波紋は住宅業界に広がっています。

 

 

また、2016年の熊本地震では、

 

南阿蘇村の約30棟あった学生用アパートの

 

うち7棟が倒壊しています。

 

 

学生3人が別々のアパートにて

 

下敷きになり死亡するという

 

悲惨な状況でした。

(引用:「国土技術政策総合研究所資料:平成28年熊本地震建築物被害調査報告書」「株式会社M's構造設計「構造塾」資料」)

写真は倒壊した3棟の

 

倒壊方向を表したものです。

 

 

いずれも1階層崩壊しています。

 

 

2階が1階を

 

押しつぶしたような倒壊です。

 

 

国土交通省国土技術政策総合研究所

 

による調査では、

 

アパートはリフォームしているものの

 

耐震工事をした形跡がなく建築当時の

 

耐震基準のままだった可能性が高い

 

としています。

 

 

壊れ方の特徴のもう一つとして、

 

全国各地にて建築士向けの

 

構造塾を主宰している

 

(株)M's構造設計社長の

 

佐藤実氏によると、

 

「長手方向の耐力壁が不足しており、

耐力壁のバランスが悪い」

 

と指摘しています。

(引用:「国土技術政策総合研究所資料:平成28年熊本地震建築物被害調査報告書」「株式会社M's構造設計「構造塾」資料」)

写真のように

 

1Kタイプのアパートの場合に、

 

玄関がある長手方向では、

 

玄関の他に浴室とキッチンなどの

 

水回りが集中する傾向があります。

 

 

窓や換気扇などがあるため、

 

耐力壁として十分な強度がない

 

可能性があるのです。

 

 

このようなタイプのアパートは

 

全国各地に多数存在しており、

 

耐震性が低いまま使用されている

 

可能性を否定できません。

 

 

それは、居住者がいるままだと

 

耐震改修工事を行うのが難しいことや、

 

工事費用がかなり高額になるために、

 

オーナーとしては耐震改修工事へ

 

踏み出しがたいからなのでしょう。

 

 

賃貸マンションも賃貸アパートも

 

立地や間取り、

 

家賃などで数多くの中から

 

選べる自由さがありますが、

 

大手なら安心という

 

神話が崩れ去った今日、

 

防火性や耐震性などについて

 

不安がつきまとってしまうことに

 

なりました。

 

 

賃貸に居住することは、

 

住宅ローンを抱えて家を所有するより

 

負担感が少ないものの、

 

住まいの安全性について

 

分からないまま生活していくという

 

リスクもあるということになります。

 

 

自然災害は起きるものという

 

前提にて

 

防災・減災の視点にて居住を

 

考える時代であり、

 

どこに住むのか、

 

どんな家に住まうのかを

 

十分に把握した上で検討

 

することがおすすめです。

 

 

 

仙台市内で活動する

仙台不動産情報ライブラリー

(運営:株式会社スイコー)の

澤口(さわぐち)でした。

 

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