こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリー

を運営しています

スイコーの澤口です。

本日は

管理組合が実態把握の難しい大規模修繕工事

というタイトルで

情報配信をしたいと思います。

○仙台で急増してきたマンションの大規模修繕

マンションは定期的な大規模修繕を必要とし

ます。

外壁の「タイル浮き」「タイルひび割れ」

「コンクリート爆裂」などが発生してくるの

で補修や塗装などを必要とします。

その際の発注等において、施工会社の選定に

際し、発注者たる管理組合（マンション区分

所有者等による団体）の利益と相反する立場

に立つ設計コンサルタントの存在が指摘され

ています。

○マンションの大規模修繕における指摘事項

その指摘事例は、設計コンサルタントが、

自社にバックマージンを支払う施工会社が

受注できるように不適切な工作を行うとい

うことです。

その方法は、割高な工事費や、過剰な工事

項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導

するため、格安のコンサルタント料金で

受託するのです。

管理組合は、コンサルタント料金が安くて

良心的だと思い込み、結果として、管理組

合に経済的な損失を及ぼす事態のことです。

○ブラックボックス化している大規模修繕計画の内容

このような問題に対して、国土交通省は、

2017年1月に注意喚起を図り相談窓口を

周知しています。

そして、管理組合等の大規模修繕工事の

発注等の適切な実施の参考となるよう

初めて調査を実施し、2018年5月11日に

その結果内容を公表しました。

調査は、「工事内訳」「工事金額」、

設計コンサルタント業務の「業務内訳」

「業務量」等について行っています。

（国土交通省公表資料より引用）

図は、工事内訳です。外壁関係24.0%、

防水関係22.0%、仮設工事19.2%となってお

り、２回目では給水設備が増加、３回目以

降では建具・金物が増加しています。

大規模修繕工事における一戸当たりの負担

額は、75万円から100万円が30.6%、100万

円から125万円が24.7%となっています。

おおよそ100万円の負担が求められるという

ことです。

○求められる区分所有者の大規模修繕工事等についての内容把握

マンションを購入される際に修繕積立金等の

説明はなされていますが、修繕時の実際の負

担がいくら程度なのかまで把握するのは困難

かと思われます。

国は修繕積立金や長期修繕計画等のガイドラ

インを作成し、マンション管理組合や区分所

有者が活用できるよう整えています。

これまであまり表に出てこなかった業界の慣

習とも言える利益相反の仕組みに対して、

国がメスを入れたものの、区分所有者がこの

内容をきちんと把握し、どのような行動を取

るのかが課題になっています。

仙台市内で活動する

仙台不動産情報ライブラリー

（運営：株式会社スイコー）の

澤口（さわぐち）でした。

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