こんにちは！ 仙台市の不動産エージェント
仙台不動産情報ライブラリー
を運営しているスイコーの澤口（一級建築士、宅地建物取引士）です。
今回のテーマは
変動金利型住宅ローンのメリット・デメリット ― 仙台で家を買う前に知っておきたいポイント
仙台市で住宅購入を検討されている方にとって、住宅ローンの選択は家探しと同じくらい重要なテーマです。
特に「変動金利型」は、金利が低く設定されるため人気が高い一方で、金利上昇時のリスクを十分に理解していないと「思った以上に返済が進まない」状況になることもあります。
ここでは、変動金利型を選ぶ際のメリット・デメリットを、実務でよく話題になる「5年ルール」「125％ルール」と合わせて解説します。
変動金利型のメリット
1. 金利が低く、返済額が抑えられる
2025年現在、変動金利は固定金利よりも1％前後低く設定されるケースが多く、月々の返済額を大幅に抑えられるのが最大の魅力です。
特に仙台市のように中古住宅やリノベーションを選ぶ方にとって、リフォーム資金と合わせてローンを組む場合、負担が軽くなるのは大きな安心材料です。
2. 繰上返済や借換えの柔軟性
金利が低いうちに積極的に繰上返済を進めることで、元金を早く減らすことが可能です。仙台市内では転勤や住み替えの需要も多く、数年先を見据えて「とりあえず変動で借りて、状況次第で固定に切り替える」という戦略も取りやすいのが特徴です。
3. 金利低下時の恩恵を受けられる
もし将来的に金利が下がれば、返済額も下がる可能性があります。固定金利では下がらないため、この点は変動型の優位性といえます。
変動金利型のデメリット
1. 「5年ルール」と「125％ルール」の落とし穴
多くの銀行では「金利は年2回見直し」される一方で、返済額は5年間据え置く（＝5年ルール）、5年後に返済額を増やす際は最大125％まで（＝125％ルール）という制約があります。
一見すると「急な返済増はないから安心」に思えますが、金利上昇時には利息分が増え、
元金が減らない／未払利息が発生するリスクがあります。
未払利息は将来に繰り越され、最後に一括返済を求められることもあります。
2. ルール未採用の銀行もある
ソニー銀行やSBI新生銀行などでは、5年・125％ルールを採用していないため、金利上昇がすぐに返済額へ反映されます。ルールの有無でリスクの性格が大きく変わるため、事前確認が欠かせません。
3. 将来の金利動向を予測できない
今は低金利でも、将来どうなるかは誰にも分かりません。特に長期ローン（35年など）の場合、数十年先に金利が上がれば、トータル返済額が大きく増えるリスクを抱えることになります。
スイコー不動産からのアドバイス
商品条件を必ず確認
「自分が選ぶ銀行は5年・125％ルールがあるのか？ 未払利息の清算方法はどうなるのか？」を必ずチェックしてください。
ライフプランと合わせて考える
仙台市内では、転勤や住み替え、相続に伴う住み替え相談も多く寄せられます。10年以内に住み替えの可能性がある方は、低金利のメリットを生かしやすい変動型が有効なケースもあります。
リスクに備える手段を持つ
「繰上返済を積極的に行う」「余裕資金を別で準備しておく」「必要なら固定へ切替える」など、対策をセットで考えておくことが重要です。
まとめ
変動金利型住宅ローンは、低金利のメリットを生かせる一方で、金利上昇リスクを背負う仕組みです。仙台不動産情報ライブラリーとしては、
- 今後の収入やライフイベントに柔軟に対応したい方
- 数年以内に繰上返済や住み替えの可能性がある方
には有効な選択肢になり得ると考えます。
逆に、長期的に返済計画を安定させたい方には、固定金利型や固定期間選択型を併用する方法も検討することをおすすめします。
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