こんにちは！　

仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリーを

運営していますスイコーの澤口です。

本日は

どうして日本の住宅は負債化してしまうのか？

というタイトルで

情報配信をしたいと思います。

○負動産が増える日本

アメリカやヨーロッパでは200年を超える

住宅が普通に流通しており、

古い住宅がビンテージ物件として

喜ばれる傾向があります。

しかし、日本の住宅は築年数の古さで価値に

なることはほぼありません。

それどころか最近は

「負動産」

という造語が頻繁に用いられるようになっ

ています。

○住宅が「負動産」になる要因

日本は、地震が多い国であり、

そして四季があります。

更に、近年は気候変動が激しく

仙台市でも夏は37度を超え

冬に大雪が降るということもあります。

台風等による水害の懸念も増大しています。

住宅の基本性能として

外部環境から身体を守る機能が必要です。

しかしながら、

様々な事由（戦後からの復興、

ベビーブーム、高度経済成長等）による

住宅需要に対して供給が

追いつかない状況により

建築基準法レベルの家が多く造られてい

ました。

その建築基準法は最低限の規制でしかなく、

改正等が繰り返されており、新築された時点

での建築基準法レベルでしかないのです。

そのために、現行の基準と比べると、耐震性

や断熱省エネ性能が低いレベルの住宅が多い

のです。

○データで見る日本の空き家ストック

「不動産」が「負動産」になるのは、その家

が住み続けるのにリスクが高すぎるからとい

うことになります。

図は国土交通省が

「住宅・土地統計調査（総務省）」と

「空家実態調査（国土交通省）」により

「空き家ストックの性能」としてまとめたものです。

居住ありの住宅ストックが

約５２１０万戸あります。

昭和５５年以前建築のいわゆる旧耐震

とよばれる住宅が約１５００万戸あり、

耐震改修をしていない耐震性のない

住宅が約９００万戸になります。

昭和５６年以降建築で

省エネ・バリアフリーを満たさない住宅が

約２２００万戸。

省エネ・バリアフリーをどちらか満たす

住宅が約１３００万戸。

省エネ・バリアフリーをいずれも満たす

住宅が約２００万戸となっています。

図の下部が空き家の区分けです。

「賃貸用」約４３０万戸、

「売却用／二次的」約７０万戸、

「その他」約３２０万戸とあります。

使途が不明確な「その他」の増加が著しく、

昭和５５年以前建築が約２１０万戸

（耐震性なし約１４０万戸、

耐震性あり約７４万戸）、

昭和５６年以降建築で省エネ・バリアフリー

をいずれも満たさない住宅が約８０万戸、

省エネ・バリアフリーをどちらかを満たす

住宅が約３０万戸となっています。

このデータから読み取れるのは、

空き家が多いのにも係わらず、

安心で快適に居住できる

住宅が少ないということです。

○将来の予測を加えて考えると

２０２０年より改正省エネ基準が

義務化になります。

これまでは、建て主の努力義務だった住宅の

省エネ性能が、一定基準以上のレベルの省エ

ネ性能の住宅で造られていきます。

省エネ基準のレベルが低すぎるという、つま

りハードルが低すぎるという意見がある一方

で、工務店等がこの基準に対応できるかが問

題であると、ここへ来て物議を醸し出してい

ます。

建築コストにも影響する措置でもあり、現実

的にどのようなレベルで造られていくのかは

施主と工務店等の考え方次第に依存しそうで

すが、これまでのような低すぎる省エネ性能

の家の普及は防止されるかと考えます。

欧米先進国の中には、

日本よりハードルの高い省エネ性能基準の規

制をかけている国があり、

日本も同等以上の規制になってくると良質な

住宅が増えるものと思います。

省エネ性能の高い家は、

冷房負荷や暖房負荷が少なくなり、1年を通

しての室温の変化が少なくなります。

室温による身体への負担が減ることは、

快適性につながり健康維持にも大切です。

朝起きた時に寒いとか暑いとか不快な

思いをせずに清々しい1日をスタートする

生活を実現しやすくなるのです。

平成２７年の国勢調査により日本の総人口は

１億２７０９万人でしたが、

出生中位推計により２０４０年には

１億１０９２万人と減少していきます。

このことから現在居住ありの住宅が居住なし

の住宅に変わり、空き家が更に増加していく

ことが予測されています。

それは図の赤く印されている区分けの空き家

が増加していくことでもあります。

このような状況を鑑みて、

早めに対策が必要ではないでしょうか。　

住宅を購入する時には、

どのような性能の家を購入するのかを

検討されることをおすすめします。

また、将来に住み替えを計画

されているのであれば、売却時期を失うと

売りにくい物件になりかねません。

リフォームするにあたっても、

どのような観点でリフォームするのか、

専門家によく相談した上で方向性を

決められることをおすすめします。

仙台市内で活動する

仙台不動産情報ライブラリー

（運営：株式会社スイコー）の

澤口（さわぐち）でした。

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