お金・ローン・税金・補助金 · 2018/12/30

家を買う時に頭金不足で困らないために　仙台不動産情報ライブラリーcolumn45

こんにちは！　仙台市の不動産エージェント

仙台不動産情報ライブラリーを運営していますスイコーの澤口です。

本日は

家を買う時に頭金不足で困らないために

というタイトルで情報配信をしたいと思います。

○家を買おうとするときの頭金についてのおすすめの知識

家を買おうとすると頭金とか手付金とか聞くけど、頭金と手付金は何が違うのかなぁと考えたりしますよね。基本的に頭金は家を買う時に使える現金で、不足分を住宅ローンで調達することになります。頭金のすべてを手付金という場合もありますが、その場合にはあとで困るケースがあるので手付金とその他の費用についての正しい知識を知っておくことがおすすめです。

○十分な頭金を用意できていたはずなのに現金が足りない

例えば、500万円の頭金を用意して家を購入しようとしたとします。不動産売買契約時に手付金と仲介手数料の半金を現金で支払います。4,000万円の物件であれば、手付金は200～400万円、仲介手数料半金は約70万円です。合計470万円だとすると残りは30万円。契約前に、「諸費用は物件価格の7％（約300万円）くらいで、通常は現金でご用意ください」と説明されていた．．．「もう30万円しか現金が残っていないのに、あと300万円なんて用意できない．．．」。

少し冷静になって、仲介手数料の半金も諸費用の一部だから300万円－70万円で230万円が残りの諸経費．．．「やっぱり200万円足りない！？」。

こんな風に、頭の中が混乱してしまう方がいらっしゃるのです。

○お金の流れを整理することで慌てずにすみます

それでは不動産取引全体のお金の流れを見てみましょう。頭金の変化が分かるように、口座残高という表現を用いることにしてみます。

さて、冒頭の手付金は、頭金で払うものでしょうか？答えは、手付金は物件代金の一部として充当するので、頭金とも言えますし、ローンで借りる部分とも言えます。頭金とは、購入のために要する費用全体「物件価格＋諸費用＋リフォーム」に対して、自己資金をいくらいれるかということです（逆を言えばいくらローンを組むかになります）。

例えば、下記のケースでご説明します。

≪購入費用≫

売買価格：4,000万円

諸費用300万円

リフォーム　しない

※諸費用の一部である仲介手数料の100万円を売買契約時に支払う。

※残りの諸費用200万円については、決済時に支払う。

≪契約条件≫

手付金200万円

≪資金調達方法≫

住宅ローン：3,900万円

自己資金：400万円（＝口座残高400万円）

売買契約時に手付金200万円を売主に支払い、その他、諸費用の内100万円を不動産会社に支払います。この時、口座残高は100万円になります。

決済時に住宅ローン3,900万円が口座に入り、その内3,800万円を売主に支払い、融資を受けた額の内100万円が残ります。

もともと口座には100万円が残っていたので、これに上記の100万円を加算すると残高が200万円になります。

決済時には残りの諸費用200万円を支払わなければいけませんので、残高の200万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。

これで、頭金400万円を使ったということになります。

○資金計画表に時系列を入れることで明確化

資金計画表には、諸費用の項目ごとの金額は当然のこととして、それがどのタイミングでいくら必要になるかなども、時系列に落とし込んだものを作成することがおすすめです。特に、「中古住宅を買ってリフォーム」や「更地を買って新築」というような場合には、全体としての帳尻はあっているはずなのに、途中のキャッシュフローが不足してしまうことが起こりやすいのでご注意下さい。

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